Własność warstwowa – rewolucja na rynku gruntów

W odróżnieniu od dotychczasowych umów dzierżawy czy najmu przestrzeni podziemnej lub nadziemnej, które nie zapewniają trwałych i pewnych praw majątkowych, OWOB ma funkcjonować jako samodzielne prawo własnościowe wpisywane do księgi wieczystej, co znacznie zwiększy pewność obrotu i atrakcyjność takich inwestycji dla finansowania bankowego.

Jakie zmiany mogą wejść i kiedy?

Przepisy dotyczące własności warstwowej są na końcowym etapie prac legislacyjnych i mają wkrótce trafić pod obrady - ich wejście w życie otworzy nowe przestrzenie inwestycyjne w miastach.

OWOB ma być ustanawiana nie tylko przez właściciela gruntu, ale także użytkownika wieczystego, po uzyskaniu zgody właściciela gruntu lub infrastruktury.

Nowe prawo ma funkcjonować obok istniejących praw rzeczowych, takich jak użytkowanie wieczyste czy prawo zabudowy, ale oferować większą elastyczność i mniejsze obciążenia prawne dla inwestorów.

Perspektywy dla deweloperów

Nowe możliwości inwestycyjne w centrach miast

Dzięki wprowadzeniu własności warstwowej deweloperzy będą mogli realizować projekty w przestrzeniach, które dotychczas pozostawały trudno dostępne, np.:

• nad trasami szybkiego ruchu i kolejowymi,
• nad infrastrukturą miejską,

• pod ziemią w obszarach miejskich.

Takie rozwiązanie zwiększy podaż gruntów inwestycyjnych i potencjalnie obniży cenę użytkowania przestrzeni w atrakcyjnych lokalizacjach.

Uwiarygodnienie inwestycji i finansowania

Prawo własności warstwowej, zapisane w księdze wieczystej, może służyć jako pewne zabezpieczenie dla kredytów inwestycyjnych, co ułatwi firmom deweloperskim pozyskiwanie finansowania na duże projekty w trudno dostępnych lokalizacjach.

Rozszerzenie pola działania firm deweloperskich

Otworzy się możliwość realizowania projektów o charakterze mieszkalno‑usługowym, biurowym, logistycznym czy infrastrukturalnym w sposób bardziej elastyczny i ekonomiczny (np. budynki nad liniami kolejowymi, parkingi podziemne czy hale usługowe nad istniejącymi obiektami).

Wpływ regulacji planistycznych i technicznych

Nowe prawa własności muszą współgrać nie tylko z kodeksem cywilnym, ale również z planowaniem przestrzennym i warunkami technicznymi - to oznacza konieczność integracji tych zmian z reformami w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wyzwania i ryzyka dla branży

Nowe reguły własności muszą zostać precyzyjnie osadzone w systemie prawnym, aby uniknąć konfliktów prawnych i spornych interpretacji - to wymaga czasu i dopracowania legislacyjnego. Deweloperzy jednocześnie muszą uwzględniać inne zmiany w prawie budowlanym i rynku nieruchomości (np. nowe obowiązki informacyjne czy techniczne wymagania), które wpływają na koszty i harmonogramy budów.

Korzyści z wprowadzenia własności warstwowej

Przedstawiciele branży deweloperskiej i kolejowej uważają, że nowe przepisy mogą udostępnić setki tysięcy metrów kwadratowych terenów inwestycyjnych, zwłaszcza w atrakcyjnych, centralnych lokalizacjach największych miast, które dotychczas były ograniczone przez istniejącą infrastrukturę. Lepsze wykorzystanie tych przestrzeni może prowadzić do powstania nowych projektów biurowych, mieszkaniowych czy hotelowych, a także sprzyjać urbanistycznemu „połączeniu” części miast podzielonych przez linie kolejowe lub szerokie arterie.

Korzyści z wprowadzenia własności warstwowej mają dotyczyć nie tylko deweloperów, lecz także samorządów, które dzięki nowym obiektom zyskają dodatkowe wpływy z podatku od nieruchomości, stanowiące istotne źródło dochodów budżetowych. Choć temat własności warstwowej w Polsce pojawia się od kilkunastu lat, dopiero teraz prace legislacyjne przyspieszyły, a podobne rozwiązania z powodzeniem funkcjonują już w USA i wybranych krajach europejskich.

Fot. Freepik