Odrolnienie działki

Realizacja inwestycji budowlanej na działce rolnej nie jest możliwa. Odrolnienie takiej działki i wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej otwiera drogę do wykorzystania terenu pod budowę domu czy innego budynku. Wymaga to zaangażowania czasu i pieniędzy, nie ma jednocześnie gwarancji, że cała procedura zakończy się sukcesem.

Kategorie działek

Na polskim rynku nieruchomości wyróżnić można:

• działki leśne
• działki rolne
• działki siedliskowe
• działki rekreacyjne
• działki budowlane
• działki inwestycyjne.

Od rodzaju działki zależy jej cena, przeznaczenie, możliwość wybudowania konkretnych obiektów.

Działki rolne

Działki rolne należą do jednych z najtańszych gruntów.

Grunty rolne w państwowej ewidencji gruntów i budynków sklasyfikowane są jako użytki rolne (z wyjątkiem gruntów zajętych pod działalność pozarolniczą) i dzielą się dodatkowo w zależności od przeznaczenia na grunty orne, sady, łąki, pastwiska, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami, grunty pod rowami, grunty zadrzewione i zakrzewione.

Aby nabyć działkę rolną o powierzchni większej niż 1 ha, trzeba mieć status rolnika lub uprawnienia do wykonywania tego zawodu.

Zakup działki powyżej 1 ha przez osobę niebędącą rolnikiem jest możliwy, aczkolwiek trzeba uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Działka rolna a budowa domu

Gospodarowanie działką niezgodnie z jej przeznaczeniem może wiązać się z dużą karę finansową. Najbezpieczniej sprawdzić kategorię działki i możliwości zabudowy na niej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a jeśli go nie ma – złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Na działkach rolnych nie można budować. Jeśli posiadamy taką działkę lub nosimy się z zamiarem jej kupienia, konieczne będzie odrolnienie działki, czyli zmiana przeznaczenia gruntu.

Wniosek o odrolnienie działki

Wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Zawiera on informacje na temat:

• lokalizacji działki
• jej powierzchni
• zamiaru zmiany kategorii użytkowania ziemi wraz z uzasadnieniem, dlaczego chcemy tej zmiany dokonać.

Do wniosku dołącza się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenie o braku wpisu do ewidencji gruntów i budynków, dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (np. umowa kupna-sprzedaży, umowa darowizny czy poświadczony skrócony odpis księgi wieczystej).

Odrolnienie działki to często długi proces. Urząd nie wskazuje najczęściej terminu rozpatrzenia wniosku. Zmiana przeznaczenia gruntu wiąże się z koniecznością zmiany całego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gmina nie ma obowiązku rozpatrzenia wniosku, a niekiedy decyzja bywa w tej sprawie odmowna, szczególnie w przypadku gleb pochodzenia mineralnego i organicznego wysokiej klasy.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Pozytywne rozpatrzenie wniosku o odrolnienie działki wiąże się ze zmianą statusu gruntu w MPZP (lub uzyskaniem decyzji o warunków zabudowy). Jeśli więc działka jest już przeznaczona na cele nierolnicze, konieczne może być jeszcze wyłączenia gruntu z produkcji rolnej – zależy to od klasy gruntu, na którym planowana jest inwestycja.

Decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej wymagają:

• użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb
• użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego
• inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli:
  • grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa
  • grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu
  • grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych
  • grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi
  • grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych
  • grunty pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi
  • grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa
  • grunty torfowisk i oczek wodnych
  • grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Gleby pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI, w przeciwieństwie do gleb pochodzenia organicznego, nie wymagają wyłączenia z produkcji rolnej. Wyjątek stanowią tu grunty opisane w ustawie ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej skład właściciel gruntu, zarządca, użytkownik wieczysty lub dzierżawca w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu właściwym dla miejsca, gdzie położona jest działka.

Na decyzję czeka się ok. 1 miesiąca.

Koszt wyłączenia gruntów z produkcji rolnej

Złożenie wniosku i decyzja są bezpłatne. Jednak uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej rodzi obowiązek zapłaty jednorazowo należności oraz opłat rocznych. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Należność jest opłatą jednorazową za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji i liczona jest proporcjonalnie do powierzchni wyłączanych z produkcji gruntów oraz ich klasy.

Natomiast opłaty roczne wnoszone są przez 10 lat. Każda z nich wynosi 10% należności za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji.

Kwota do zapłaty za wyłączenie z produkcji terenów rolnych (gruntów ornych, sadów, łąk, pastwisk pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi) jest obliczana na podstawie ustalonych stawek:

w odniesieniu do gleb pochodzenia mineralnego i organicznego:

• klasy I – 437 175 zł za 1 ha
• klasy II – 378 885 zł za 1 ha
• klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha
• klasy IIIb – 262 305 za 1 ha
• łąk i pastwisk trwałych I – 437 175 zł za 1 ha
• łąk i pastwisk trwałych II – 361 398 za 1 ha
• łąk i pastwisk trwałych III – 291 450 za 1 ha

w odniesieniu do gleb pochodzenia organicznego:

• klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha
• klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha
• klasy V – 116 580 zł za 1 ha
• klasy VI – 87 435 zł za 1 ha
• łąk i pastwisk trwałych IV – 174 870 zł za 1 ha
• łąk V – 145 725 za 1 ha
• pastwisk trwałych V – 116 580 za 1 ha
• łąk i pastwisk trwałych VI – 87 435 zł za 1 ha

Nie ma obowiązku jednorazowej opłaty ani opłat rocznych w sytuacji, gdy powierzchnia gruntów wyłączonych z produkcji rolnej nie przekracza:

• 500 m2 – w przypadku budowy budynku jednorodzinnego,
• 200 m2 – na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.

Przy przekroczeniu powierzchni opłata naliczana jest od nadwyżki.

Fot. Freepik