Rynek biur w Polsce w 2025 roku

Sytuacja na rynku biur 2025

Dotychczas rynek biurowy w Polsce był wyraźnie podzielony na Warszawę oraz pozostałe regiony kraju. Jednak w ciągu ostatnich dwóch lat układ sił uległ zmianie - łączna powierzchnia biurowa poza stolicą przewyższyła już zasoby warszawskie. Na czele rynków regionalnych znajdują się trzy największe aglomeracje: Kraków, Wrocław i Trójmiasto.

Każde z tych miast przekroczyło próg 1 mln m² powierzchni biurowej, przy czym liderem pozostaje Kraków z wynikiem 1,8 mln m². Dla porównania Warszawa dysponuje obecnie około 6,2 mln m² nowoczesnych biur.

Całkowita powierzchnia nowoczesnych biur w sześciu największych miastach (regiony) - ok. 6,4-6,8 mln m². Współczynniki pustostanów (wolnej powierzchni) w regionach oscylują wokół 17-18%.

W I połowie 2025 roku wynajęto ok. 688,6 tys. m² powierzchni biurowej w Polsce (Warszawa + rynki regionalne), co oznacza wzrost w porównaniu z I połową 2024.

Nowa podaż jest znacznie ograniczona, niewiele nowych powierzchni oddano do użytkowania.

W odróżnieniu od wielu rynków zachodnich, gdzie budowa biurowca zwykle rusza dopiero po zapewnieniu znacznej części powierzchni pod wynajem, w Polsce często dominuje podejście spekulacyjne. Deweloperzy rozpoczynają inwestycje bez wcześniejszych umów najmu, jednak aby uzyskać finansowanie, muszą w pewnym momencie przedstawić bankom dowody zainteresowania najemców, na przykład w postaci podpisanych umów przedwstępnych.

Trendy i czynniki wpływające na sytuację

Firmy coraz częściej renegocjują umowy najmu i dostosowują wielkość zajmowanej powierzchni. Coraz więcej transakcji to odnowienia albo modyfikacje dotychczasowych umów.

Potrzeba lokalizacji dobrze skomunikowanych - zwłaszcza w Warszawie wzrost zainteresowania centrum lub lepszą lokalizacją pod względem transportu publicznego.

Na znaczeniu zyskują elastyczne powierzchnie biurowe (coworking, flex office), choć nadal stanowią niewielki segment.

Wzrost kosztów budowy, materiałów i finansowania wpływa na opóźnienia realizacji nowych biurowców oraz ograniczenie nowych inwestycji.

Wyzwania rynku biur

Rynek cierpi na niską podaż nowych nieruchomości biurowych, co może prowadzić do ograniczenia dostępności powierzchni w najlepszych lokalizacjach.

Wysoki jest wskaźnik pustostanów w wielu miastach, zwłaszcza w obszarach mniej atrakcyjnych (lokalizacje peryferyjne, starsze biurowce).

Starsze budynki biurowe (ponad 10 lat) zaczynają tracić na atrakcyjności – najemcy coraz częściej wymagają wyższych standardów, jakości wykończenia, dodatkowych udogodnień (strefy relaksu, dobra infrastruktura), certyfikatów ekologicznych. Budynki, które tego nie oferują, mają trudność ze znalezieniem najemców.

Perspektywy rynku biur

Spodziewane jest, że do końca 2025 i w 2026 roku podaż nowych biur będzie ograniczona, głównie z powodu opóźnień inwestycyjnych i wysokich kosztów budowy. To może prowadzić do dalszej presji na wzrost stawek czynszowych, szczególnie w centrach miast.

Rynki regionalne (poza Warszawą) będą dalej rozwijać się, ale raczej umiarkowanie – tam, gdzie infrastruktura i lokalizacja sprzyjają. Kraków, Wrocław i Trójmiasto pozostają kluczowymi ośrodkami.

Koszty najmu powierzchni biurowej

Czynsze najmu w najlepszych lokalizacjach zaczynają rosnąć ze względu na ograniczoną podaż i stabilny popyt.

Najwyższe stawki czynszowe utrzymują się w centrum Warszawy oraz w rejonie Ronda Daszyńskiego - od 23 do 27 euro za m² miesięcznie. W regionach czynsze kształtują się na poziomie 14–17 euro, a w najlepszych obiektach sięgają 19 euro za m². W samej Warszawie niższe stawki obowiązują poza centrum, m.in. na Mokotowie, gdzie przeważają starsze budynki biurowe.

Sytuacja poszczególnych uczestników rynku biur

Dla najemców pojawia się większa konkurencja o najlepsze powierzchnie w atrakcyjnych lokalizacjach - warto działać szybko i zwracać uwagę na standard budynku i warunki najmu.

Ograniczona podaż i stabilny popyt mogą oznaczać dla inwestorów możliwość wzrostu czynszów w przyszłości, ale inwestycje wymagają ostrożności z uwagi na koszty i ryzyko.

Deweloperzy muszą zadbać o dopasowanie nowych projektów do wymagań rynku - m.in. elastyczne układy biur, wysoka jakość, zrównoważony rozwój (green building) - jeśli chcą pozyskać najemców.

Fot. finne.pl