Nowe Warunki Techniczne - zmiany 2026

Warto jednak zaznaczyć istotną kwestię: w momencie powstawania artykułu mówimy jeszcze o projektowanym nowym rozporządzeniu, a nie o przepisach, które już obowiązują. Z dokumentów rządowych wynika, że nowe przepisy powinny zostać wydane do 20 września 2026 r., a przedstawiciele administracji wskazywali właśnie tę datę jako planowany termin wejścia rozporządzenia w życie.

Oznacza to, że inwestorzy, architekci, projektanci, deweloperzy i wykonawcy powinni już analizować projektowane rozwiązania, ale ostateczne wymagania należy oceniać na podstawie finalnego tekstu rozporządzenia.

Obecnie podstawowym aktem w tym zakresie jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepisy określają między innymi wymagania dotyczące bezpieczeństwa konstrukcji, ochrony przeciwpożarowej, bezpieczeństwa użytkowania, higieny i zdrowia, ochrony cieplnej, ochrony przed hałasem, instalacji technicznych, dostępności oraz zagospodarowania działki.

Dlaczego w 2026 roku potrzebne są zmiany?

Planowana reforma wynika z kilku powodów.

Pierwszym jest potrzeba aktualizacji i uproszczenia obowiązujących przepisów. Ministerstwo wskazuje między innymi na konieczność doprecyzowania regulacji, które w praktyce powodują wątpliwości interpretacyjne. Celem jest również uporządkowanie i unowocześnienie wymagań technicznych.

Drugim ważnym powodem jest konieczność dostosowania polskiego prawa do dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Dyrektywa wyznacza kierunek zmian związanych z poprawą efektywności energetycznej budynków i ograniczaniem ich wpływu na środowisko.

Trzecim powodem są zmiany technologiczne. W ostatnich latach bardzo szybko rozwijają się między innymi instalacje fotowoltaiczne, magazyny energii, systemy automatycznego zarządzania budynkiem oraz technologie wykorzystujące odnawialne źródła energii. Projektowane WT mają uwzględnić te rozwiązania w sposób bardziej szczegółowy.

Projekt ma również połączyć w jednym akcie regulacje, które dotychczas znajdowały się między innymi w rozporządzeniu dotyczącym warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z 1999 r.

Co obejmuje projekt zmian Warunków Technicznych?

Projekt nowego rozporządzenia jest znacznie szerszy niż zwykła korekta kilku parametrów technicznych. Zakłada między innymi nową strukturę przepisów, uporządkowanie zakresu ich stosowania oraz wprowadzenie nowych definicji.

Wśród obszarów objętych projektem znajdują się między innymi:

• usytuowanie budynków na działkach budowlanych,
• stanowiska postojowe i garaże,
• miejsca dla rowerów,
• place zabaw i siłownie plenerowe,
• wymagania dotyczące budynków i pomieszczeń,
• lokale mieszkalne w budynkach wielorodzinnych,
• dostępność mieszkań dla osób z niepełnosprawnościami,
• garaże dla samochodów osobowych,
• wyposażenie techniczne budynków,
• wymagania dotyczące wind,
• bezpieczeństwo pożarowe,
• instalacje fotowoltaiczne,
• magazyny energii,
• bezpieczeństwo użytkowania,
• użytkowanie budynków mieszkalnych,
• charakterystykę energetyczną budynków.

Jest to więc kompleksowa przebudowa przepisów, a nie jedynie kolejna punktowa nowelizacja obowiązującego rozporządzenia.

Większy nacisk na dostępność budynków

Jednym z ważnych kierunków zmian jest zwiększenie dostępności budynków dla osób ze szczególnymi potrzebami.

Projekt przewiduje między innymi nowe wymagania dotyczące wind w określonych nowo projektowanych budynkach. Wskazywano na obowiązek wyposażenia w dźwig osobowy lub osobowo-towarowy:

• nowych budynków użyteczności publicznej o dwóch lub większej liczbie kondygnacji,
• nowych budynków zamieszkania zbiorowego o dwóch lub większej liczbie kondygnacji,
• nowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych o trzech lub większej liczbie kondygnacji.

Projekt przewiduje także określenie minimalnego udziału lokali dostępnych dla osób z niepełnosprawnościami w określonych budynkach wielorodzinnych.

Dodatkowo pojawiają się wymagania dotyczące między innymi przestrzeni manewrowych o wymiarach 1,5 × 1,5 m w określonych pomieszczeniach oraz stosowania drzwi bez progów. Projektowane są również dodatkowe wymagania dotyczące ogólnodostępnych pomieszczeń higieniczno-sanitarnych.

W praktyce może to oznaczać konieczność innego projektowania części budynków, a w przypadku inwestycji wielorodzinnych – również zmianę struktury mieszkań i komunikacji wewnętrznej.

Zmiany dotyczące efektywności energetycznej

Jednym z najważniejszych obszarów reformy jest energetyka budynków.

Projektowane przepisy mają zaostrzyć i uporządkować wymagania związane z charakterystyką energetyczną nowych i przebudowywanych budynków. Przewidziano również wprowadzenie standardu bezemisyjnego dla nowych budynków.

To istotna zmiana z punktu widzenia projektowania. W praktyce większego znaczenia mogą nabrać:

• izolacyjność przegród,
• ograniczenie zapotrzebowania na energię,
• wykorzystanie energii ze źródeł odnawialnych,
• pompy ciepła,
• instalacje fotowoltaiczne,
• automatyczne sterowanie instalacjami,
• systemy monitorowania zużycia energii,
• magazynowanie energii.

Oznacza to, że projektanci będą musieli patrzeć na budynek coraz bardziej jako na zintegrowany system energetyczny, a nie wyłącznie jako konstrukcję wyposażoną w poszczególne instalacje.

Fotowoltaika i magazyny energii

Jedną z najbardziej aktualnych części zmian są regulacje dotyczące instalacji fotowoltaicznych oraz magazynów energii.

Dotychczas rozwój tych technologii następował szybciej niż zmiany niektórych regulacji budowlanych. Nowe przepisy mają stworzyć bardziej jednoznaczne zasady ich projektowania i instalowania, z uwzględnieniem przede wszystkim bezpieczeństwa pożarowego.

Administracja publiczna podkreślała, że regulacje dotyczące magazynów energii były przedmiotem szerokich konsultacji, w których zgłoszono około 3000 uwag związanych z tą tematyką. W pracach uczestniczyły również środowiska branżowe oraz Państwowa Straż Pożarna.

W praktyce może to mieć znaczenie zarówno dla nowych budynków, jak i inwestycji, w których planuje się instalację PV wraz z magazynem energii.

Automatyczne sterowanie i monitorowanie instalacji

Projekt przewiduje również nowe wymagania dotyczące systemów technicznych budynków.

W nowych budynkach systemy techniczne mają być wyposażane w urządzenia umożliwiające automatyczne sterowanie, regulację oraz monitorowanie.

Kierunek ten jest zgodny z rozwojem tzw. inteligentnych budynków. W przyszłości coraz większe znaczenie będzie miało nie tylko samo źródło energii, ale także sposób jej wykorzystywania.

System może na przykład analizować zużycie energii, sterować ogrzewaniem, wentylacją czy innymi urządzeniami i dostosowywać ich pracę do aktualnych potrzeb budynku.

Place zabaw, siłownie plenerowe i zagospodarowanie terenu

Zmiany nie ograniczają się do samego budynku.

Projektowane regulacje obejmują również nowe wymagania związane z zagospodarowaniem terenów przeznaczonych między innymi na place zabaw i siłownie plenerowe.

Może to mieć szczególne znaczenie dla inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych, gdzie projekt zagospodarowania terenu jest integralną częścią całego przedsięwzięcia.

Dla deweloperów oznacza to konieczność uwzględniania nowych wymagań już na etapie koncepcji inwestycji. Zmiana zaprojektowanego układu terenu na późniejszym etapie może bowiem wpływać na powierzchnię zabudowy, liczbę miejsc postojowych, układ komunikacji czy koszty inwestycji.

Co oznacza wejście nowych Warunków Technicznych w praktyce?

Największe znaczenie będzie miało to, na jakim etapie znajduje się konkretna inwestycja.

Dla nowych przedsięwzięć projektowane przepisy mogą oznaczać konieczność uwzględnienia dodatkowych wymagań już na etapie koncepcji architektonicznej.

Może to wpływać na:

• powierzchnię i układ budynku,
• liczbę kondygnacji,
• lokalizację wind,
• układ mieszkań,
• liczbę i rozmieszczenie miejsc parkingowych,
• rozwiązania przeciwpożarowe,
• instalacje PV,
• magazyny energii,
• systemy automatyki,
• rozwiązania energetyczne,
• zagospodarowanie działki.

W konsekwencji część projektów może wymagać większej powierzchni technicznej, dodatkowych urządzeń lub zastosowania droższych rozwiązań materiałowych i instalacyjnych.

Co z inwestycjami rozpoczętymi przed zmianą przepisów?

To jedna z najważniejszych kwestii dla inwestorów.

Nowe przepisy nie oznaczają automatycznie, że każdy istniejący budynek będzie trzeba dostosować do nowych wymagań. Szczególne znaczenie będą miały przepisy przejściowe, które określą, do jakich inwestycji i od którego momentu nowe wymagania będą stosowane.

Dlatego przy inwestycjach znajdujących się obecnie w fazie projektowania lub uzyskiwania decyzji administracyjnych trzeba będzie dokładnie przeanalizować przepisy przejściowe finalnego rozporządzenia.

Jest to szczególnie istotne dlatego, że środowisko projektowe zwracało uwagę na ryzyko wpływu zmian na projekty będące już w toku. Kwestia pewności prawa i ochrony trwających procesów inwestycyjnych była również przedmiotem interpelacji parlamentarnej w 2026 r.

Czy nowe WT oznaczają wyższe koszty budowy?

W wielu przypadkach mogą oznaczać wyższy koszt inwestycji na etapie budowy, choć nie musi to być regułą.

Dodatkowe wymagania dotyczące dostępności, energetyki, automatyki czy bezpieczeństwa mogą zwiększać nakłady początkowe. Z drugiej strony część tych rozwiązań może ograniczać późniejsze koszty eksploatacji.

Przykładem jest poprawa efektywności energetycznej. Lepsza izolacja, nowoczesne źródła energii, automatyczne sterowanie czy magazynowanie energii mogą wymagać większych nakładów inwestycyjnych, ale jednocześnie mogą ograniczać zużycie energii w okresie użytkowania budynku.

Dlatego ocena wpływu nowych WT powinna obejmować nie tylko koszt budowy, lecz także koszt całego cyklu życia budynku.

Co zmiany oznaczają dla architektów i projektantów?

Dla projektantów nowe Warunki Techniczne będą oznaczały konieczność wcześniejszego uwzględniania części wymagań.

Przykładowo rozwiązania związane z windą, dostępnością mieszkań, instalacjami PV, magazynami energii czy automatyką mogą wpływać na architekturę już na etapie koncepcji.

Zmniejsza się tym samym możliwość traktowania instalacji technicznych jako elementu dodawanego dopiero pod koniec procesu projektowego.

Coraz większego znaczenia będzie wymagała również współpraca pomiędzy architektem, konstruktorem, projektantami instalacji sanitarnych i elektrycznych oraz specjalistami od energetyki i ochrony przeciwpożarowej.

Co zmiany oznaczają dla deweloperów?

Deweloperzy powinni szczególnie dokładnie obserwować proces legislacyjny. Wprowadzenie nowych wymagań może wpływać na ekonomię inwestycji jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

W zależności od rodzaju przedsięwzięcia konieczne może być przeanalizowanie:

• projektu architektonicznego,
• powierzchni użytkowej,
• układu mieszkań,
• liczby miejsc parkingowych,
• powierzchni przeznaczonej na komunikację,
• rozwiązań energetycznych,
• systemów bezpieczeństwa,
• zagospodarowania terenu,
• kosztów instalacji technicznych.

W przypadku dużych inwestycji nawet niewielka zmiana wymagań dotyczących powierzchni komunikacyjnej czy liczby dostępnych lokali może mieć wpływ na końcowy wynik ekonomiczny przedsięwzięcia.

Czy nowe Warunki Techniczne wejdą w życie we wrześniu 2026 roku?

Planowany termin to 20 września 2026 r. Rządowe dokumenty wskazują, że obecne przepisy wykonawcze zachowują moc nie dłużej niż do tego dnia, a nowe przepisy powinny zostać wydane właśnie do 20 września 2026 r. W oficjalnych wypowiedziach wskazywano, że przepisy są jeszcze modyfikowane w odpowiedzi na zgłaszane uwagi.

Dlatego ostateczny zakres obowiązków należy oceniać na podstawie opublikowanego aktu prawnego, a nie wyłącznie projektu.