Warunki zabudowy

Kiedy wniosek o warunki zabudowy?

Przeznaczenie i sposób wykorzystania terenu mieszczącego się w granicach konkretnego miasta lub gminy reguluje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Może się jednak zdarzyć, że w miejscu, gdzie planujesz budowę nie obowiązuje MPZP. Jego uchwalanie to bowiem długi, skomplikowany proces, nie wszystkie gminy mają uchwalony plan miejscowy dla całego obszaru. Nie oznacza to jednak, że na terenie bez MPZP nie można budować.

Wówczas musisz wnioskować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) w danym miejscu. Dokument taki będzie niezbędny w sytuacji, gdy na danym terenie nie ma MPZP, a:

• planujesz wybudować na swojej działce obiekt, na który potrzebne jest pozwolenie na budowę
• chcesz zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części
• zamierzasz zbudować na podstawie zgłoszenia:
  • wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których budynek został zaprojektowany
  • wolno stojący parterowy budynek rekreacji indywidualnej, czyli budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m
  • wolno stojący, maksymalnie dwukondygnacyjny budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 m2, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora
  • wolno stojący parterowy budynek stacji transformatorowej i kontenerowej stacji transformatorowej o powierzchni zabudowy do 35 m2.

Uzyskanie warunków zabudowy może potrwać kilka miesięcy, ale będzie to czas krótszy niż czekanie na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Procedurę może przyspieszyć też fakt, że działka, której dotyczą warunki zabudowy sąsiaduje z działką już zabudowaną.

Kiedy nie są konieczne warunki zabudowy?

Może się zdarzyć, że pomimo braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie będzie konieczności wnioskowania o decyzję w sprawie warunków zabudowy. Taka sytuacja ma miejsce, gdy:

• zamierzasz zmienić tymczasowo (maksymalnie do roku) zagospodarowanie terenu, a do tej zmiany nie jest potrzebne pozwolenie na budowę
• planowany montaż, remont lub przebudowa nie wpływają na zmianę przeznaczenia obiektu budowlanego
• planujesz inwestycję budowlaną związaną z realizacją celu publicznego.

Kto może złożyć wniosek o warunki zabudowy?

Wniosek o warunki zabudowy może złożyć każdy, kto jest zainteresowany możliwościami realizacji planów budowlanych na danym terenie. Nie trzeba być właścicielem działki na obszarze, którego dotyczą warunki zabudowy ani mieć żadnych innych praw związanych z nieruchomością. Często z takim wnioskiem występują potencjalni inwestorzy, którzy od uzyskanych WZ uzależniają zakup działki budowlanej.

Może się zdarzyć, że o warunki zabudowy może wystąpić kilku inwestorów – wówczas urząd wydaje stosowną liczbę decyzji. Doręcza do wiadomości odpis decyzji pozostałym wnioskodawcom oraz właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.

Dopiero uzyskanie pozwolenia na budowę (poprzedzone okazaniem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane) może wykluczyć realizację pozostałych zamierzeń budowlanych, o których warunki zabudowy wnioskowali inni inwestorzy.

Wniosek o warunki zabudowy składa się do urzędu miasta lub gminy właściwego dla lokalizacji planowanej inwestycji.

Kiedy wniosek może być pozytywnie rozpatrzony?

Aby wniosek został pozytywnie rozpatrzony, muszą być spełnione łącznie następujące warunki:

• co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej posiada zabudowę pozwalającą na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy
• teren posiada dostęp do drogi publicznej
• istniejące lub planowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne
• decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami, dotyczącymi np. ochrony środowiska
• zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
  • w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi
  • strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu
  • strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Ile kosztuje decyzja o warunkach zabudowy?

Wniosek jest bezpłatny, jeśli składa go właściciel lub użytkownik wieczysty terenu, którego dotyczy.

Kosztów wydania decyzji o WZ nie ponoszą organizacje pożytku publicznego, jednostki budżetowe i jednostki samorządu terytorialnego.

Wszyscy inni wnoszą opłatę skarbową. Obecnie wynosi ona 598 zł.

Decyzja o warunkach zabudowy nie daje prawa do terenu. Nie możesz domagać się zwrotu nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją, jeśli nie uzyskałeś prawa do terenu i nie możesz wnioskować o pozwolenie na budowę a tym samym zrealizować planowanej inwestycji na obszarze, dla którego posiadasz warunki zabudowy.

Co zawiera wniosek o warunki zabudowy?

Aby otrzymać decyzję o warunkach zabudowy, należy złożyć w urzędzie kompletny, poprawnie wypełniony wniosek wraz ze wszystkimi niezbędnymi załącznikami.

Powinien on zawierać:

• mapę zasadniczą lub - w przypadku jej braku - mapę ewidencyjną, pochodzące z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmującą teren, którego wniosek dotyczy, wraz z obszarem, na który inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000, w postaci elektronicznej (w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych) albo papierowej
• określenie granic terenu objętego wnioskiem
• charakterystykę inwestycji, obejmującą: określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów, określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu przedstawione w formie opisowej i graficznej, określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko
• opcjonalnie decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach.

Lepiej we wniosku wpisywać wartości maksymalne, gdyż decyzja o warunkach zabudowy zwykle określa tzw. warunki brzegowe. Zawsze można na tej podstawie uzyskać później pozwolenie na budowę budynku o parametrach mniejszych niż maksymalne.

Ile czeka się na wydanie warunków zabudowy?

Czas, w jakim urząd zobowiązany jest przygotować dokument, to:

• 21 dni – jeśli decyzja o warunkach zabudowy dotyczy domu jednorodzinnego wolnostojącego na cele mieszkaniowe inwestora, o powierzchni do 70 m2 i maksymalnie 2 kondygnacjach, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora
• 90 dni – w przypadku pozostałych rodzajów inwestycji.

Bieg terminu zostaje przerwany, gdy proces decyzyjny wymaga konsultacji, uzgodnień i opinii innych organów. Każdy z nich ma 2 tygodnie na zajęcie stanowiska, faktyczny czas decyzji w rzeczywistości znacznie się wydłuża.

Jeśli nie zgadzasz się z wydaną decyzją, przysługuje prawo odwołania, które można złożyć w ciągu 14 dni od otrzymania decyzji o warunkach zabudowy.

Jak długo jest ważna decyzja o warunkach zabudowy?

Uzyskana decyzja o warunkach zabudowy obowiązuje do momentu, gdy:

• dla tej samej działki inny inwestor uzyska pozwolenie na budowę na podstawie innych warunków zabudowy (o jakie wnioskował)
• dla terenu, na którym znajduje się działka zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z ustaleniami innymi niż te umieszczone w wydanej decyzji.

Jeśli jednak już uzyskasz pozwolenie na budowę, wówczas uchwalony MPZP nie będzie miał wpływu na uzyskane warunki zabudowy i ten dokument – WZ – będzie wiążący.

Fot. Freepik