Pozwolenie na budowę

Przepisy prawa budowlanego jasno precyzują, jakie inwestycje wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, a które jedynie zgłoszenia budowy organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Wprowadzone niedawno zmiany uprościły przepisy budowlane, wyłączając z obowiązku posiadania pozwolenia na budowę wielu inwestycji.

Kiedy trzeba mieć pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną pozwalającą na rozpoczęcie budowy, przebudowy, montażu, remontu lub rozbiórki obiektu budowlanego, z wyjątkiem prac wymienionych w art. 29 – 31 Prawa budowlanego.

Pozwolenie na budowę wymagane jest, jeśli:

• obszar oddziaływania domu wykracza poza działkę lub działki, na których dom został zaprojektowany
• działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody – konieczne wówczas jest przeprowadzenie postępowania środowiskowego, urząd bada, czy dom, który chcesz zbudować, nie będzie szkodzić środowisku.

Obszar oddziaływania to działka, na której przewidziana jest zabudowa oraz zagospodarowanie terenu wokół obiektu. Każdy dom ma wokół siebie obszar oddziaływania, czyli teren, na którym przepisy prawa zabraniają budować obiekty uciążliwe dla mieszkańców domu. Obszar oddziaływania określa projektant domu, architekt. Analizuje, czy projektowana inwestycja, swoim usytuowaniem i parametrami będzie miała wpływ na działki sąsiednie, czy istniejącą w sąsiedztwie zabudowę. Weryfikuje się warunki ochrony przeciwpożarowej, czy budynek nie będzie wpływał na ograniczenie światła słonecznego do istniejącej zabudowy sąsiedniej oraz czy możliwe jest zachowanie wymaganych odległości przy usytuowaniu np. szamba, przydomowej oczyszczalni ścieków, zbiornika na gaz.

Które inwestycje nie wymagają pozwolenia na budowę?

Wspomniane artykuły Prawa budowlanego wskazują inwestycje, których realizacja nie wymaga pozwolenia na budowę.

To długa lista przedsięwzięć budowlanych, wśród których znajdują się m.in.: wolno stojące, nie więcej niż dwukondygnacyjne budynki mieszkalne o powierzchni do 70 m2, oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę, pomosty o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m, wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat, altan, przydomowych ganków, oranżerii o powierzchni nie większej niż 35 m2 (łączna liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki).

Wymienione obiekty budowlane wymagają przed ich realizacją zgłoszenia budowy organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Wniosek o pozwolenie na budowę

Wniosek ma postać formularza, który należy dostarczyć do starosty (w miastach na prawach powiatu rolę starosty pełni prezydent miasta). Formularz wniosku wypełniony w serwisie e-Budownictwo można przesłać drogą elektroniczną poprzez ePUAP.

Poprawnie wypełniony wniosek zawiera informacje dotyczące:

• inwestora (w tym danych do korespondencji)
• pełnomocnika (jeżeli inwestor zamierza działać przez pełnomocnika)
• planowanej inwestycji (zamierzenia budowlanego) – jej rodzaj, nazwę i dane: adres lub dane ewidencyjne z Centralnej Ewidencji Gruntów i Budynków.

Do wniosku należy dołączyć:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
• projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w wersji papierowej w 3 egzemplarzach lub w formie dokumentu elektronicznego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub jej kopię
• opłacone pełnomocnictwo do reprezentowania inwestora, jeżeli inwestor działa przez pełnomocnika
• potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej - wysokość uzależniona jest od rodzaju i zakresu zamierzenia budowlanego
• inne dokumenty wynikające z przepisów.

Jak długo czeka się na pozwolenie na budowę?

Urząd ma miesiąc od daty złożenia wniosku na wydanie decyzji. W sprawach szczególnie skomplikowanych – dwa miesiące.

W tym czasie organ administracyjny może wydać decyzję o udzieleniu lub odmowie udzielenia pozwolenia na budowę (od decyzji takiej przysługuje odwołanie do organu wyższej instancji) albo postanowienie nakładające na inwestora obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia. Postanowienie takie zawiesza bieg wspomnianych terminów. Przy braku reakcji inwestora organ wydaje decyzję odmowną.

Jak długo jest ważne pozwolenie na budowę?

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Zmiany w projekcie domu a pozwolenie na budowę

Budowa musi być prowadzona ściśle z warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę oraz zatwierdzonym projektem. Zdarza się jednak, że w trakcie realizacji inwestycji pojawia się konieczność wprowadzenia zmian.

Prawo budowlane określa modyfikacje w projekcie jako zmiany istotne lub nieistotne. Oceny, jaki to rodzaj zmian, dokonuje projektant adoptujący lub kierownik budowy.

Istotne zmiany i odstępstwa od zatwierdzonego projektu wymagają decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Istotne odstępstwa to zmiany m.in. w zakresie:

• zagospodarowania terenu lub działki, czyli na przykład zmiany usytuowania budynku względem granic i zabudowy na działkach sąsiednich
• charakterystycznych parametrów domu, takich jak: kubatura budynku, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość budynku, liczba kondygnacji
• całego zamierzenia budowlanego – sposobu użytkowania budynku lub jego części, na przykład wybudowanie domu mieszkalnego zamiast budynku gospodarczego
• ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli na przykład wybudowanie całorocznego domu jednorodzinnego na terenie przeznaczonym pod zabudowę letniskową i na którym dopuszczona jest zabudowa o charakterze sezonowym.

Na budowie dopuszczalne jest odstępstwo od wymiarów z zatwierdzonego projektu w zakresie do 2% i nie jest to kwalifikowane jako zmiana.

Fot. Freepik