Rynek magazynowy hamuje

W 2025 r. całkowity popyt brutto na powierzchnie magazynowe przekroczył 6,8 mln m², co było drugim najlepszym wynikiem w historii rynku po rekordowym 2021 r. Jednocześnie po raz pierwszy popyt netto – wynoszący około 3,3 mln m² – okazał się niższy niż skala odnowień umów. Oznacza to, że firmy częściej pozostawały w dotychczasowych lokalizacjach, zamiast wynajmować nowe obiekty.

Firmy stawiają na optymalizację

Miniony rok przyniósł wyraźne uporządkowanie portfeli najemców. Zamiast dynamicznej ekspansji przedsiębiorstwa częściej renegocjowały umowy i analizowały koszty relokacji. Przeprowadzka do nowego magazynu to bowiem nie tylko wyższe nakłady inwestycyjne, ale również ryzyko zakłóceń w łańcuchach dostaw, konieczność reorganizacji procesów operacyjnych czy rekrutacji pracowników.

Coraz większe znaczenie ma także jakość i dopasowanie obiektów do konkretnych potrzeb biznesowych. Liczy się nie tyle wielkość powierzchni, ile jej funkcjonalność, poziom technologiczny oraz efektywność kosztowa. Rynek jednocześnie się specjalizuje – obok klasycznych magazynów rozwijają się obiekty dedykowane e-commerce, logistyce miejskiej, e-grocery czy obsłudze sieci automatów paczkowych.

Deweloperzy ostrożniej podchodzą do nowych projektów

Zmiana strategii najemców przełożyła się na aktywność deweloperów. W 2025 r. oddano do użytku jedynie około 1,7 mln m² nowych magazynów, co oznacza spadek o 35 proc. rok do roku i niemal o połowę mniej niż średnia z ostatnich pięciu lat.

Na początku 2026 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wynosiły 37,2 mln m², a w budowie znajdowało się 1,8 mln m². Widoczne jest wyraźne ograniczenie projektów realizowanych spekulacyjnie – pod koniec 2025 r. stanowiły one zaledwie około 40 proc. nowych inwestycji. Deweloperzy koncentrują się na projektach zabezpieczonych umowami najmu lub realizowanych pod konkretne zamówienia.

Ograniczona podaż zaczyna wpływać na sytuację rynkową, przede wszystkim poprzez spadek pustostanów i stopniowe wzmacnianie pozycji właścicieli nieruchomości.

Mniej wolnej powierzchni, stabilne czynsze

Na koniec 2025 r. wskaźnik pustostanów spadł do około 7,3 proc., a w niektórych regionach pojawiły się sygnały możliwego niedoboru powierzchni. Mimo tego czynsze pozostają stosunkowo stabilne.

W największych parkach logistycznych poza miastami stawki wynoszą od 3,5 do 6 euro za m² miesięcznie, natomiast w lokalizacjach miejskich utrzymują się na poziomie około 8 euro za m². Ograniczona podaż przy stabilnym popycie może jednak w kolejnych kwartałach prowadzić do stopniowej presji na wzrost stawek, szczególnie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.

Inwestorzy wracają na rynek

Wzrosła także aktywność inwestorów. W 2025 r. w sektor magazynowy zainwestowano około 1,5 mld euro w 35 transakcjach, co było najlepszym wynikiem od 2022 r. Coraz większą popularność zdobywają transakcje typu sale & leaseback, które pozwalają firmom uwolnić kapitał zamrożony w nieruchomościach i jednocześnie nadal korzystać z tych samych obiektów (sprzedaż własnej nieruchomości z równoczesnym wynajęciem jej od nowego właściciela).

Stopy kapitalizacji dla najlepszych magazynów z wieloma najemcami i długoterminowymi umowami najmu wynoszą około 6,5 proc., a dla najbardziej atrakcyjnych obiektów w Warszawie około 6,25 proc., co potwierdza stabilność segmentu.

Przewaga tych, którzy działają szybciej

Obecna sytuacja rynkowa może sprzyjać firmom, które zdecydują się na inwestycje lub wynajem wcześniej niż konkurencja. Utrzymująca się ostrożność deweloperów może bowiem doprowadzić do ograniczenia dostępności nowoczesnej powierzchni, szczególnie dużych modułów o wysokim standardzie.

Już dziś liczba magazynów o powierzchni przekraczającej 30 tys. m² jest bardzo ograniczona, co w przyszłości może utrudnić realizację dużych projektów logistycznych. Jeśli trend ograniczonej podaży się utrzyma, rynek może stopniowo przechodzić w fazę przewagi właścicieli nieruchomości, a dostęp do najlepszych lokalizacji stanie się coraz trudniejszy.

Najważniejsze rynki magazynowe

Inwestycje magazynowe i popyt na obiekty tego typu koncentrują się przede wszystkich w takich regionach i miastach, jak:

• Mazowsze (Warszawa)
• Śląsk
• Polska Centralna (Łódź)
• Dolny Śląsk
• Poznań
• Trójmiasto.

Prognozy dla rynku magazynowego

Prognozy dla rynku magazynowego w Polsce na 2026 r. i kolejne lata wskazują na stabilny rozwój przy jednoczesnym ograniczeniu nowej podaży. Eksperci przewidują utrzymanie wysokiego popytu na poziomie około 5–6 mln m² rocznie oraz dalszy wzrost zasobów do blisko 38–39 mln m², choć tempo nowych inwestycji będzie umiarkowane.

Ograniczona aktywność deweloperów może doprowadzić do stopniowego niedoboru nowoczesnej powierzchni, szczególnie w najlepszych lokalizacjach, co w dłuższej perspektywie może przełożyć się na wzrost czynszów i większą popularność projektów typu BTS. Jednocześnie rynek pozostaje odporny dzięki rozwojowi e-commerce, nearshoringowi oraz strategicznemu położeniu Polski w Europie Środkowo-Wschodniej, co pozwala oczekiwać dalszego, choć bardziej zrównoważonego wzrostu sektora logistycznego

Fot. Freepik