Rynek mieszkań u progu 2025 roku

Rekordowa liczba mieszkań do sprzedaży

Tak dużej liczby ofert sprzedaży nieruchomości nie było od blisko pięciu lat. W serwisie Otodom pod koniec listopada 2024 roku aktywnych było 180 tys. ofert sprzedaży mieszkań. Na przełomie października i listopada osiągnięty został szczyt ofert domów na sprzedaż – ponad 60 tys.

Z zupełnie innymi statystykami wchodziliśmy w rok 2024. Na jego początku oferta była mocno okrojona za sprawą dużego popytu wywołanego programem „Bezpieczny kredyt 2%”.

Dobry czas dla kupujących?

Czy obecna sytuacja wpłynie na ceny mieszkań?

W III kwartale 2024 roku w siedmiu największych miastach dostępnych w ofercie deweloperskiej było 11.7 tys. lokali. 3 tys. z nich nie zostało sprzedanych.

Dane dotyczą liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto. Oznacza to dalszy wzrost podaży. W samym październiku rozpoczęto budowę 23,3 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 18,3 proc. rok do roku.

Zauważa się również rozbieżność między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, szczególnie na rynku wtórnym. Oznacza to rynek kupującego, który może liczyć na znaczną obniżkę ceny mieszkania. Taka tendencja szczególnie zarysowała się na rynku warszawskim. W Warszawie na rynku wtórnym ceny transakcyjne (średnio 15,7 tys. zł za m2) były w III kwartale o 16 proc. niższe od ofertowych (18,7 tys. zł za m2).

Analitycy studzą jednak emocje kupujących. Przepaść między cenami ofertowymi a transakcyjnymi w stolicy nie jest zwiastunem podobnych zmian w innych miastach i nie jest zwiastunem spadku cen ofertowych w ogóle. Brak takich zależności pokazują analizy historycznych danych.

Na rynku pierwotnym nie ma tak dużych różnic między ceną ofertową a transakcyjną mieszkań. W III kwartale 2024 roku ceny ofertowe wynosiły średnio 12,2 tys. zł za m2 (o 13,7% więcej niż przed rokiem), a ceny transakcyjne - 11,4 tys. zł za m2.

Problem z finansowaniem inwestycji

Z badań prowadzonych przez GUS wynika, że plany zakupu mieszkania miało w tym roku zdecydowanie więcej gospodarstw domowych niż w latach ubiegłych. Dlaczego wiele z nich nie zrealizowało tych planów?

W 2024 roku liczba udzielanych kredytów hipotecznych spadła o około 40% w porównaniu do 2023 roku. W sytuacji wzrostu stóp procentowych do poziomu 8-9% wielu potencjalnych nabywców zmuszonych było zweryfikować swoje plany. Zaostrzona przez banki polityka kredytowa spowodowała, że jedynie osoby posiadające wysoki wkład własny mogły liczyć na otrzymanie kredytu.

Problem z finansowaniem inwestycji nie ominął deweloperów. Wielu z nich bez pewności sprzedaży mieszkań nie mogło kontynuować swoich projektów.

Najem krótkoterminowy

W zaistniałej sytuacji rośnie rola najmu. Osoby, które nie mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania za gotówkę, a kredyt okazuje się poza ich zasięgiem, decydują się na wynajem. To z kolei automatycznie przekłada się na wzrost kosztu najmu. Wraz ze wzrostem popytu rosną czynsze.

Rynek najmu staje się coraz bardziej atrakcyjny dla inwestorów. Inwestycje w nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy, zwłaszcza w dużych miastach są obecnie opłacalne.

Prognozy na rynku nieruchomości

Według ekspertów stabilizacji na rynku można spodziewać się w 2025 roku, o ile dojdzie do poprawy sytuacji gospodarczej i spadku stóp procentowych. Do tego czasu kredytobiorcy będą musieli zmagać się z wyższymi kosztami finansowania lub odkładać decyzje zakupowe na lepszy czas.

Według analiz w 2025 roku liczba oddanych mieszkań wzrośnie do 207,7 tys., przy 210,4 tys. rozpoczętych inwestycji. W 2026 roku prognozowana liczba oddanych mieszkań ma wynieść 222,6 tys., a rozpoczętych - 230,6 tys.

W kolejnych latach, do 2029 roku, przewiduje się stopniowy spadek liczby oddanych mieszkań.

Fot. Freepik