Prognozy rynku mieszkań na 2026 rok

Rynek mieszkaniowy w Polsce wciąż pozostaje jednym z najważniejszych i najbardziej dynamicznych segmentów gospodarki. Po okresie niestabilności spowodowanym rosnącymi kosztami kredytów i materiałów budowlanych, eksperci prognozują stopniowe ożywienie w najbliższych latach.

Prognozy cen mieszkań

W 2025 roku utrzymywał się niedobór nowych mieszkań, a rosnące zainteresowanie ze strony inwestorów - zarówno prywatnych, jak i instytucjonalnych - wywoływało dalszy wzrost cen. Zjawisko to było szczególnie widoczne w największych miastach, gdzie rynek najmu rozwijał się w szybkim tempie.

Według analiz firmy Credit Agricole Bank Polska ceny mieszkań w największych miastach mają wzrosnąć o około 5,2% w 2026 r. po znacznie mniejszym wzroście w 2025 r. (prognoza 0,8 %).

Inne źródła mówią o wzroście rzędu 3-5% rocznie w 2026 r. jako bardziej umiarkowany scenariusz.

Z kolei analitycy z CIJ News przewidują wzrost aż około 10% rocznie w latach 2026-2027, przy założeniu stabilizacji stóp procentowych.

Sytuacja na rynku najmu

Rynek najmu (leasing nieruchomości mieszkaniowych) w Polsce rośnie - przychody za 2025 r. szacowane są na około 17,92 mld USD, a CAGR (na lata 2025-2029) wynosi około 4,04%. Wskazuje to, że choć wzrost może być umiarkowany, rynek najmu pozostaje relatywnie stabilny i atrakcyjny z punktu widzenia inwestycyjnego.

Na rynku najmu mieszkań można oczekiwać, że w 2026 roku rozwój segmentu najmu instytucjonalnego (PRS-Private Rented Sector) będzie znaczący - według PwC Polska oferta najmu instytucjonalnego może wzrosnąć do co najmniej 54 tys. mieszkań.

Stawki czynszów w dużych miastach prawdopodobnie będą się stabilizować, a tempo ich wzrostu może się zmniejszyć - obecnie obserwuje się zwiększoną podaż mieszkań na wynajem, co łagodzi presję na wzrost cen. Jednocześnie popyt na wynajem może pozostać relatywnie wysoki ze względu na ograniczoną zdolność kredytową i rosnącą niechęć do zakupu własnego mieszkania, co wspiera perspektywę trwałego wzrostu rynku najmu.

Czynniki ryzyka i warunki wpływające na rynek mieszkań

Wysokie stopy procentowe i obciążenia finansowe kredytobiorców mogą hamować popyt na mieszkania. Spodziewana stopniowa poprawa dostępności kredytów (obniżka stóp procentowych) może pobudzić popyt.

Rosnące koszty materiałów budowlanych, robocizny oraz wymagania techniczne (np. efektywność energetyczna) wpływają na ceny nowych mieszkań. Według ekspertów dodatkowo na ceny wpływać będzie ograniczona liczba atrakcyjnych gruntów, długie procedury administracyjne oraz zwiększony popyt z sektora PRS.

Rynek będzie podlegał dużemu zróżnicowaniu regionalnemu - wzrosty mogą być silniejsze w dużych aglomeracjach niż w mniejszych miejscowościach.

Ewoluuje także struktura kupujących na rynku mieszkaniowym. Coraz większy udział mają inwestorzy dysponujący gotówką oraz podmioty instytucjonalne. Fundusze inwestycyjne coraz częściej nabywają całe budynki lub osiedla z zamiarem ich wynajmu, co sprawia, że indywidualni nabywcy muszą rywalizować z dużymi inwestorami.

Główne wyzwania dla rynku w 2026 roku

• Wysokie koszty budowy i ograniczona podaż

Chociaż popyt jest silny, koszty materiałów i robocizny rosną, co utrudnia deweloperom dostarczanie mieszkań w oczekiwanej ilości. Czasami ze względu na regulacje i opóźnienia uzyskanie zezwoleń na budowę trwa długo, co ogranicza elastyczność podaży.

• Dostępność kredytów i koszt finansowania

Wysokie stopy procentowe i wymagania kredytowe ograniczają dostępność mieszkań na kredyt - szczególnie dla młodych i mniej zamożnych. W przypadku podwyżek stóp lub stagnacji w ich obniżaniu popyt może być ograniczony.

• Dostępność finansowa dla nabywców

Ceny mieszkań rosną szybciej niż możliwości dochodowe wielu kupujących, co może prowadzić do ograniczenia grupy nabywców i wzrostu udziału wynajmu. W niektórych lokalizacjach pojawiają się psychologiczne bariery cenowe („za drogo”), co może hamować transakcje.

• Ryzyko regulacyjne i polityczne

Zmiany prawa miejscowego, planowania przestrzennego, polityki hipotecznej lub programów wsparcia mogą wprowadzić niepewność - co może ostudzić rynek. Działania podejmowane przez rząd w kierunku mieszkalnictwa społecznego lub regulacji rynku mogą zmieniać warunki dla deweloperów i inwestorów.

• Ryzyko makroekonomiczne

Spowolnienie gospodarcze, wyższa inflacja, wzrost bezrobocia - to czynniki, które mogą ograniczyć popyt na mieszkania. Globalne i regionalne czynniki ryzyka (np. sytuacja geopolityczna, koszty materiałów, kryzysy finansowe) także mogą wpłynąć na rynek.

Czy warto inwestować w mieszkanie w 2026 roku?

Jeśli rozważasz zakup lub inwestycję w nieruchomość w 2026 roku - prawdopodobnie nadal będziesz uczestnikiem rynku z umiarkowanym wzrostem cen (3-5% lub w niektórych miastach wyżej) niż stagnacją.

Inwestowanie w segment najmu może być dobrym rozwiązaniem ze względu na stabilność popytu i trudności w zakupie dla wielu osób.

Zwróć uwagę na koszty finansowania, kondycję dewelopera (jeśli kupujesz nowe mieszkanie), a także regulacje lokalne (plan miejscowy, infrastruktura).

Trzeba być świadomym, że rynek nie jest wolny od ryzyk - warto mieć plan awaryjny i nie liczyć na gwałtowny wzrost cen jak w latach boomu.

***

Rok 2026 zapowiada się jako moment umiarkowanego wzrostu cen mieszkań, napędzany poprawą zdolności kredytowej oraz ograniczoną podażą nowych lokali, choć nie bez wyzwań związanych z kosztami i finansowaniem.

Fot. Freepik