Sąsiedztwo drogi publicznej – prawa i obowiązki właściciela domu

Znajomość obowiązujących regulacji pozwala uniknąć sporów z zarządcą drogi oraz odpowiedzialności administracyjnej lub finansowej.

Dlaczego dostęp do drogi publicznej jest tak ważny?

Jednym z najważniejszych elementów wpływających na wartość i funkcjonalność nieruchomości jest zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Kwestia ta ma znaczenie zarówno przy zakupie działki, uzyskiwaniu pozwolenia na budowę, jak i późniejszym użytkowaniu domu.

Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, działka budowlana powinna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Dostęp ten może być:

• bezpośredni,
• pośredni poprzez drogę wewnętrzną,
• zapewniony za pomocą odpowiedniej służebności drogowej.

Brak dostępu do drogi publicznej może uniemożliwić realizację inwestycji budowlanej lub znacząco obniżyć wartość nieruchomości.

Kto jest właścicielem drogi publicznej?

Częstym błędem właścicieli posesji jest przekonanie, że teren znajdujący się bezpośrednio przed ogrodzeniem należy do nich. Tymczasem droga publiczna wraz z poboczem, chodnikiem, rowem odwadniającym czy pasem zieleni stanowi element pasa drogowego.

Zarządcą drogi może być:

• Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad – dla dróg krajowych,
• zarząd województwa – dla dróg wojewódzkich,
• zarząd powiatu – dla dróg powiatowych,
• wójt, burmistrz lub prezydent miasta – dla dróg gminnych.

To zarządca odpowiada za utrzymanie pasa drogowego, bezpieczeństwo ruchu oraz wydawanie zgód na wykonywanie określonych robót.

Czy właściciel domu może dowolnie wykonać zjazd?

Nie. Zjazd z drogi publicznej na posesję nie może zostać wykonany samodzielnie według własnego uznania.

Zgodnie z ustawą z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych:

• budowa lub przebudowa zjazdu wymaga uzgodnienia z zarządcą drogi,
• zjazd powinien spełniać wymagania techniczne określone w przepisach,
• koszty budowy lub przebudowy zjazdu co do zasady ponosi właściciel nieruchomości.

Samowolne wykonanie zjazdu może skutkować nakazem jego przebudowy lub usunięcia.

Obowiązki związane z utrzymaniem posesji przy drodze

Posiadanie domu przy drodze publicznej oznacza również obowiązek dbania o bezpieczeństwo osób korzystających z chodnika oraz jezdni.

Odśnieżanie chodnika

Na podstawie ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach właściciel nieruchomości ma obowiązek uprzątnięcia błota, śniegu, lodu oraz innych zanieczyszczeń z chodnika położonego bezpośrednio przy granicy nieruchomości, jeżeli chodnik służy ruchowi pieszych.

Obowiązek ten nie dotyczy sytuacji, gdy:

• na chodniku dopuszczony jest płatny postój pojazdów,
• chodnik nie przylega bezpośrednio do granicy działki.

Zieleń przy drodze – co wolno właścicielowi?

Drzewa, krzewy oraz pas zieleni znajdujące się w obrębie pasa drogowego nie należą do właściciela sąsiedniej nieruchomości.

Nie wolno samodzielnie:

• wycinać drzew,
• sadzić nowych nasadzeń,
• usuwać znaków drogowych,
• zmieniać ukształtowania pobocza.

Natomiast właściciel posesji powinien dbać o roślinność znajdującą się na jego działce. Jeżeli gałęzie drzew lub krzewów ograniczają widoczność kierowcom albo wchodzą w skrajnię drogi, zarządca może wezwać właściciela do ich przycięcia.

Ogrodzenie przy drodze publicznej

Budując ogrodzenie od strony drogi należy przestrzegać przepisów Prawa budowlanego oraz warunków technicznych.

Szczególne znaczenie mają zasady dotyczące:

• zachowania granic działki,
• bezpieczeństwa użytkowników drogi,
• kierunku otwierania bram.

Brama nie może otwierać się na zewnątrz, czyli w kierunku pasa drogowego lub chodnika. Rozwiązanie takie mogłoby stwarzać zagrożenie dla pieszych i kierowców.

Reklamy i banery przy drodze

Umieszczanie reklam widocznych z drogi publicznej może wymagać uzyskania odpowiednich zgód.

Jeżeli reklama znajduje się w pasie drogowym, konieczne jest uzyskanie zezwolenia zarządcy drogi oraz uiszczenie opłaty za zajęcie pasa drogowego.

Nielegalnie ustawione reklamy mogą zostać usunięte na koszt właściciela.

Roboty w pasie drogowym

Każde zajęcie pasa drogowego wymaga odpowiedniego zezwolenia.

Dotyczy to między innymi:

• prowadzenia przyłączy wodociągowych,
• przyłączy kanalizacyjnych,
• przyłączy energetycznych,
• przyłączy gazowych,
• robót telekomunikacyjnych,
• ustawienia rusztowań,
• kontenerów budowlanych,
• materiałów budowlanych.

Za bezprawne zajęcie pasa drogowego naliczana jest kara pieniężna, która może być wielokrotnie wyższa od standardowej opłaty.

Hałas od drogi – czy właścicielowi przysługują jakieś prawa?

Dom położony przy ruchliwej drodze może być narażony na ponadnormatywny hałas.

W określonych przypadkach właściciel może korzystać z instrumentów przewidzianych w przepisach ochrony środowiska. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy po budowie nowej drogi lub jej rozbudowie dochodzi do przekroczenia dopuszczalnych norm hałasu.

W zależności od okoliczności możliwe jest:

• zastosowanie ekranów akustycznych przez zarządcę drogi,
• wykonanie innych zabezpieczeń przeciwhałasowych,
• dochodzenie odszkodowania, jeśli spełnione są ustawowe przesłanki.

Odpowiedzialność za szkody spowodowane przez drogę

Jeżeli szkoda powstała wskutek niewłaściwego utrzymania drogi, właściciel nieruchomości może dochodzić odszkodowania od zarządcy drogi.

Przykładami takich sytuacji są:

• zalewanie posesji z powodu niesprawnego odwodnienia,
• uszkodzenie ogrodzenia podczas odśnieżania,
• szkody wynikające z niewłaściwego utrzymania rowów odwadniających,
• uszkodzenia pojazdu spowodowane złym stanem nawierzchni.

Każdy przypadek wymaga wykazania związku pomiędzy zaniedbaniem zarządcy a powstałą szkodą.

Czy można parkować przed własnym domem?

Samo sąsiedztwo drogi publicznej nie daje właścicielowi wyłącznego prawa do parkowania przed posesją.

Jeżeli miejsce znajduje się w pasie drogowym i nie zostało oznaczone jako zastrzeżone, może z niego korzystać każdy uczestnik ruchu zgodnie z przepisami ustawy – Prawo o ruchu drogowym.

Właściciel nie może samodzielnie:

• ustawiać słupków,
• blokować miejsc parkingowych,
• umieszczać tablic „miejsce prywatne” w pasie drogowym bez wymaganych zgód.

Czy zarządca drogi może wejść na prywatną posesję?

W wyjątkowych sytuacjach przepisy przewidują możliwość czasowego korzystania z nieruchomości przez zarządcę drogi, zwłaszcza gdy jest to niezbędne do budowy, przebudowy lub utrzymania drogi. Co do zasady działania takie odbywają się na podstawie odpowiednich przepisów oraz decyzji administracyjnych, a właścicielowi może przysługiwać odszkodowanie za powstałe szkody lub ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.

Najważniejsze akty prawne

Kwestie związane z lokalizacją domu przy drodze publicznej regulują przede wszystkim:

• ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych,
• ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,
• ustawa z dnia 20 czerwca 1997 r. – Prawo o ruchu drogowym,
• ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach,
• ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska,
• ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• rozporządzenie Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie,
• rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.