Nowe warunki techniczne dla budynków – zmiany w prawie budowlanym

Zmiany zapisane w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z 23 października 2023 roku wchodzą w życie w 1 kwietnia 2024 roku. Nowe przepisy najdotkliwiej odczują te firmy, które skupiając się przede wszystkim na zysku realizowały inwestycje budowlane oddając do użytku mieszkania i osiedla niefunkcjonalne, niewygodne do życia.

Zmiany w prawie budowlanym uderzą w patodeweloperów

Chodzi tu choćby o niezwykle małe metraże, źle rozplanowane wnętrza, bliskie usytuowanie budynków, brak zieleni, miejsca do odpoczynku, rekreacji, miejsca parkingowe umieszczone pod samymi oknami mieszkań. Normą stały się mikroapartamenty o powierzchni do 20 m2. Rekordzistą jest „mieszkanie” o powierzchni 2,5 m2 bez okien.

Zastanawiać może popyt na takie inwestycje. Jednak niedobór mieszkań na rynku i rosnące ich ceny powodują, że nie brakuje nabywców takich nieruchomości, co jest z kolei zachętą do stosowania takich praktyk przez patodeweloperów.

Minimalna powierzchnia mieszkania

Zgodnie z nowymi przepisami lokal użytkowy w budynku nie może posiadać mniejszej powierzchni użytkowej niż 25 m2. Mniejsze lokale dopuszczalne są tylko wówczas, kiedy znajdują się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiadają bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.

Powyższe wymagania nie dotyczą budynków zbiorowego zamieszkania (np. hotel, motel, pensjonat) oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych. Również według dawniej obowiązujących przepisów mogą powstać mniejsze lokale w budynkach, dla których przed dniem 1 kwietnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, a organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu albo złożono oświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Większa odległość zabudowy

Zmiana dotyczy budynków o wysokości ponad 4 kondygnacji naziemnych. Niezależnie, czy ściana zwrócona do granicy działki będzie posiadała drzwi lub okna lub nie, odległość takiego budynku od granicy działki nie może być mniejsza niż 5 m. Z kolei balkon w takim budynku nie może się znajdować bliżej niż 3 m od granicy działki.

W przypadku budynków magazynowych lub produkcyjnych o powierzchni powyżej 1000 m2 między ich ścianami a ścianami istniejącego budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego będzie musiała zostać zachowana odległość co najmniej 30 m.

Więcej zieleni

Jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje inaczej, na działkach budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni oraz budynków oświaty i wychowania) co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako teren biologicznie czynny.

Z kolei na działkach przeznaczonych pod publicznie dostępny plac o powierzchni powyżej 1000 m2 co najmniej 20% jego powierzchni należy urządzić jako teren biologicznie czynny.

Te zapisy prawne mają przeciwdziałać tzw. betonozie powszechnej w naszym otoczeniu. Każdy inwestor musi przygotować określoną część przestrzeni swojej nieruchomości w taki sposób, aby mogły na niej naturalnie rosnąć roślinny - drzewa, krzewy, trawnik.

Więcej miejsca na rekreację, rowery

Ustawodawca zadbał o przestrzeń do rekreacji i wypoczynku dla mieszkańców zabudowy wielorodzinnej, jeśli liczba lokali w budynku przekracza 20, precyzując wymagania odnośnie do powierzchni, nasłonecznienia, bezpieczeństwa, odległości od innych elementów infrastruktury, drogi.

Inwestorzy zobowiązani są do realizacji w zabudowie wielorodzinnej pomieszczeń przeznaczonych do przechowywania rowerów lub wózków dziecięcych, których powierzchnia nie może być mniejsza niż 15 m2. Alternatywą może być wykonanie oddzielnego budynku gospodarczego, wiaty albo altany.

Więcej intymności na balkonie

Jeśli balkony sąsiednich lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym znajdują się na jednej płycie balkonowej, stosuje się między tymi balkonami pełne oddzielenie pionowe w postaci stałej przegrody. Przegroda taka musi mieć wysokość min. 2,2 m, a szerokość 2 m (lub tyle, ile wynosi szerokość balkonu). Ponadto przepuszczalność światła musi się znajdować w przedziale 30-50 %.

Ciszej w domu i mieszkaniu

Drzwi wejściowe do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej powinny mieć izolacyjność akustyczną nie mniejszą niż 37 dB.

Ściany wewnętrzne i stropy oddzielające lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym jednorodzinnym powinny spełniać wymagania akustyczne jak dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym określone w Polskiej Normie dotyczącej wymaganej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach.

Uporządkowanie miejsc parkingowych

Możliwość lokowania uprzywilejowanych miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych bezpośrednio pod oknami mieszkań była powodem do nadużyć. Dochodziło do sytuacji, że przy wielu inwestycjach takie miejsca parkingowe zaczęły dominować, bowiem względem nich nie było obostrzeń w zakresie lokalizacji.

Obecnie liczba miejsc postojowych przewidzianych dla osób niepełnosprawnych, które mogą być zbliżone bez ograniczeń do okien budynków, stanowić będzie jedynie 6% ogólnej liczby miejsc parkingowych (ale nie mniej, niż 1).

To wybrane zmiany spośród wielu nowych zapisów w prawie budowlanym, których celem ma być uporządkowanie zasad budowy, ukrócenie nagannych praktyk deweloperów oraz rozwiązanie problemów urbanistycznych.