Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Czego dotyczy zmiana sposobu użytkowania obiektu

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części polega na:

• podjęciu albo zaprzestaniu w obiekcie budowlanym lub jego części takiej działalności, która zmienia warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń
• podjęciu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

W powyższych sytuacjach konieczne jest zgłoszenie w urzędzie chęci zmiany użytkowania obiektu.

Kto może zgłosić zmianę sposobu użytkowania obiektu

Możliwość dokonania takiej formalności ma osoba posiadająca prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czyli:

• właściciel
• inwestor
• zarządca obiektu budowlanego.

Gdzie zgłosić zmianę sposobu użytkowania obiektu

Zmianę taką zgłasza się do odpowiedniego starosty, prezydenta miasta na prawach powiatu albo wojewody – zależnie od rodzaju obiektu.

Zgłoszenia należy dokonać przed wykonaniem jakichkolwiek prac wpływających na zmianę sposobu użytkowania obiektu lub jego części.

Formalności można załatwić osobiście w urzędzie, listownie lub elektronicznie, za pośrednictwem portalu e-budownictwo.

Jeśli zgłoszenie będzie zawierać jakieś braki, urząd wyśle postanowienie wzywające do ich usunięcia.

W sytuacji, gdy zgłoszenie spełnia wszystkie wymagania, urząd przyjmie zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania tak zwaną milczącą zgodą. Oznacza to, że nie otrzymuje się żadnego pisma o zgodzie na zmianę sposobu użytkowania.

Jakie dokumenty do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu

Część wymaganych dokumentów musi być złożona w oryginale (są nimi dokumenty elektroniczne opatrzone podpisem elektronicznym). Dotyczy to choćby pełnomocnictwa oraz oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Pozostałe mogą być skanami lub zdjęciami oryginałów.

W dostarczanej dokumentacji znajdą się:

• zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części
• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego
• opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
• zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
• decyzja o warunkach zabudowy albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego
• decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego
• ekspertyza techniczna, wykonana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności
• pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych (o ile dotyczy)
• potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo

Niekiedy zmiana sposobu użytkowania obiektu wiąże się z przeprowadzeniem robót budowlanych, które wymagają uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy – koniecznie trzeba dopełnić tych formalności.

Ekspertyza techniczna przy zmianie sposobu użytkowania obiektu

Konieczne jest zlecenie sporządzenia ekspertyzy technicznej, jeśli zmiana sposobu użytkowania obiektu wpływa na:

• bezpieczeństwo pożarowe
• bezpieczeństwo powodziowe
• bezpieczeństwo pracy
• bezpieczeństwo zdrowotne
• bezpieczeństwo higieniczno-sanitarne
• bezpieczeństwo ochrony środowiska
• wielkość lub układ obciążeń.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu bez zgłoszenia

Gdy organ nadzoru budowlanego ustali, że dokonano zmiany użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, przeprowadzi postępowanie legalizacyjne. Może się to wiązać z otrzymaniem postanowienia:

• wstrzymującego użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części
• nakazującego przedstawienie w wyznaczonym terminie dokumentów wymienionych w postanowieniu.

Uzupełnienie wymaganej dokumentacji i poniesienie dodatkowo odpowiedniej opłaty pozwala na zalegalizowanie zmiany sposobu użytkowania. W przeciwnym razie organ nakaże przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Kiedy można zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego

Zmiany sposobu użytkowania obiektu można dokonać:

• po 30 dniach od złożenia zgłoszenia pod warunkiem, że urząd nie wniósł sprzeciwu w tym terminie
• po otrzymaniu zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Termin 30-dniowy liczony jest od złożenia kompletnego zgłoszenia, czyli jeśli zgłoszenie było uzupełniane, to termin liczony jest od daty tego uzupełnienia lub od upływu terminu wskazanego w postanowieniu o uzupełnieniu zgłoszenia.

Zmianę sposobu użytkowania należy zrealizować w ciągu 2 lat od złożenia zgłoszenia. Po tym czasie wymagane będzie ponowne zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania.

Jeżeli natomiast zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:

• objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę
• objętych obowiązkiem zgłoszenia – można je rozpocząć po upływie 21 od zgłoszenia.

Decyzja o sprzeciwie na zmianę sposobu użytkowania obiektu

Może się zdarzyć, że zamiast milczącej zgody na zmianę sposobu użytkowania obiektu urząd wydaje sprzeciw. Taka decyzja może mieć miejsce w sytuacji, gdy:

• zmiana sposobu użytkowania wymaga wykonania robót budowlanych, które mogą być prowadzone tylko na podstawie pozwolenia na budowę
• zamierzony sposób użytkowania jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz innymi aktami prawa miejscowego
• zmiana sposobu użytkowania może spowodować niedopuszczalne:
  • zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia
  • pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków
  • pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych
  • wprowadzenie i zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich (gdy twoja inwestycja oddziałuje na sąsiednie działki).

Fot. Freepik