Dokumenty przed rozpoczęciem budowy

Planując budowę domu często nie wiemy, od czego właściwie zacząć. Aby się do tego przedsięwzięcia przygotować, rozplanować prace, oszacować koszty warto wcześniej wiedzieć, na co zwrócić uwagę, jakie kolejne kroki nas czekają, jakie skompletować dokumenty.

Dokumenty przed rozpoczęciem budowy

Przystępując do budowy należy zgromadzić następujące dokumenty:

• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli działka znajduje się na terenie objętym MPZP)
• decyzja o warunkach zabudowy (jeśli nie ma MPZP)
• mapa zasadnicza oraz do mapa celów projektowych
• warunki oraz oświadczenia związanie z możliwością wykonania przyłączeń gazowych, wodociągowych, kanalizacyjnych itp.
• decyzja o wyłączeniu gruntu spod użytkowania rolnego
• opinia geotechniczna
• pozwolenie na wykonanie zjazdu do działki z drogi publicznej
• projekt domu jednorodzinnego
• zgłoszenie budowy lub pozwolenie na budowę
• dziennik budowy
• oświadczenie kierownika budowy
• zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych.

Poniżej pokrótce omawiamy wybrane z nich.

Mapy, MPZP, warunki zabudowy

Punktem wyjścia jest posiadanie działki, na której jest możliwość wzniesienia budynku mieszkalnego.

Wybierając działkę należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (lub jeśli takiego nie ma, z warunkami zabudowy). Każda planowana inwestycja musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

MPZP to dokument, który zawiera informacje o przeznaczeniu terenu danej działki – np. pod budownictwo jednorodzinne, mieszkaniowe, liniach zabudowy, ulicach, drogach głównych i lokalnych, granicach terenów chronionych, zasadach i warunkach podziału terenów na działki budowlane. Z MPZP dowiesz się, czy na wybranej przez siebie działce można wybudować dom, jak duży może on być, jaki dach będzie mógł mieć, o jakim kącie nachylenia, jaki będzie dojazd do nieruchomości. Znajdą się tam także informacje, czy w pobliżu danej działki mogą w przyszłości być wybudowane sklepy, markety, przychodnie, przedszkola czy główna droga.

Jeśli interesująca nas działka graniczy inną gminą, warto również sprawdzić jakie inwestycje są planowane na terenie tej gminy.

Konieczne jest także sprawdzenie dostępności mediów takich jak kanalizacja, woda, gaz.

Wypis i wyrys z MPZP musi zostać dołączony do wniosku o pozwolenie na budowę, jako część dokumentacji związanej z planowaną inwestycją.

Jeśli w miejscu, gdzie planujesz budowę nie uchwalono MPZP, musisz wnioskować o wydanie warunków zabudowy, czyli dokument dokładnie określający możliwość zagospodarowania terenu i zabudowy.

Kupując działkę należy dokładnie sprawdzić w księdze wieczystej ewentualne obciążenia, które ciążą na nieruchomości, przechodzą one bowiem na nowego właściciela.

Bardzo istotna jest też weryfikacja statusu gruntu. Jeśli figuruje jako rolny lub leśny konieczne będzie wystąpienie o zmianę statusu działki, lub jej odrolnienie.

Mapa zasadnicza służy do celów informacyjnych, aczkolwiek może nie zawierać najświeższych danych, np. o trwających budowach. Wykonuje się ją zazwyczaj w skali 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000. Mapa zasadnicza powinna obejmować punkty sytuacyjno-wysokościowe:

• osnowy geodezyjnej
• przebiegu granic działek ewidencyjnych
• numery ewidencyjne działek

istniejącą zabudowę:

• budynki
• obiekty
• urządzenia budowlane, wraz z infrastrukturą
• sieci uzbrojenia terenu

oraz obiekty topograficzne.

Mapę do celów projektowych można zamówić u geodety lub wykupić w miejscowym wydziale geodezji i zasobów geodezyjnych. To bardzo szczegółowa mapa, zawierająca aktualny stan obejmujący tereny sąsiednie w pasie około 30m dokoła działki. Zazwyczaj jest kopią mapy zasadniczej w skali 1:500 lub 1:1000, ale dodatkowo sprawdzona i zaktualizowana dla potrzeb inwestycji.

Mapa taka zawiera klauzulę, że jest przeznaczona do celów projektowych i musi zawierać: linie rozgraniczające tereny o różnych funkcjach i przeznaczeniu, linie rozgraniczające drogi i ulice oraz osie dróg i ulic, linie zabudowy, lokalizację zieleni, zwłaszcza wysokiej, wraz ze wskazaniem pomników przyrody czy krajobrazu, obiekty i urządzenia oraz inne szczegóły, które mogą mieć wpływ na zakres inwestycji, wskazane przez projektanta.

Warunki techniczne przyłączenia mediów

Konieczne jest uzyskanie uzgodnień do wykonania przyłączeń energetycznych, kanalizacyjnych, gazowych. Wnioski w odniesieniu do konkretnych mediów składa się w odpowiednich instytucjach – w lokalnym zakładzie wod-kan, u dostawcy prądu czy gazu. Zawierają one szczegółowe informacje dotyczące m.in. miejsca inwestycji, szacowanego zapotrzebowania na energię, wodę, gaz.

Opinia i badanie geotechniczne

Opinia geotechniczna to profesjonalna ocena bezpieczeństwa i stabilności proponowanej inwestycji budowlanej.

Budynki mieszkalne i gospodarcze jedno i dwukondygnacyjne należą do pierwszej kategorii geotechnicznej. Obiekty zakwalifikowane do tej kategorii wymagają od inwestora sporządzenia fachowej opinii na temat gruntu i wód gruntowych. Nie jest konieczna jakościowa i ilościowa analiza gruntu.

Dlaczego jednak warto przeprowadzać badanie geotechniczne gruntu?

Posadowienie budynku na nieznanym gruncie może doprowadzić do nieodwracalnych uszkodzeń konstrukcji, pękania ścian, zapadania się fundamentów. Badanie geotechniczne pozwala ustalić poziom wód gruntowych, rodzaj gruntu. To parametry, które mają istotny wpływ na możliwości i przebieg inwestycji. Decydują o bezpieczeństwie domu, nośności podłoża. Rodzaj gruntu wpływa na stabilność budynku. Określony rodzaj gruntu nie wyklucza realizacji inwestycji, wiąże się z zastosowaniem innej technologii, która z kolei zwiększa koszty budowy.

Badanie polega na przeprowadzeniu specjalnych odwiertów.

Dokumentacja po przeprowadzonym badaniu zawiera:

• analizę gruntową i zalecenia dotyczące budowy fundamentów
• informacja na temat rodzaju gruntów i ich charakterystycznych parametrów i położenia względem siebie
• dane określające nośność gruntów i ich odporność na duże obciążenia
• informacje dotyczące występowania wód gruntowych i głębokości, na której się one znajdują,
• analizę wpływu wód gruntowych na przeprowadzone w przyszłości prace ziemne (zwłaszcza przed rozpoczęciem budowy fundamentów, lub stawianiem podpiwniczenia)
• informacje o ewentualnych zmianach poziomu wód gruntowych
• zalecenia dotyczące ewentualnego odwodnienia terenu, na którym ma zostać przeprowadzona inwestycja.

Projekt domu

Wybór projektu to jedna z kluczowych decyzji inwestorskich. Dostępne są projekty gotowe, wymagające jedynie adaptacji na potrzeby konkretnej działki, usytuowania na niej. Można zlecić indywidualny projekt architektowi, który powstanie z uwzględnieniem naszych oczekiwań, marzeń, niepowtarzalnych pomysłów.

Każde z rozwiązań ma swoje plusy i minusy. Najważniejsze, aby projekt wpisywał się w zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub ustalone warunki zabudowy. Musi też spełniać oczekiwania inwestora i gwarantować wybudowanie domu zgodnie z jego wymaganiami, gustami i możliwościami finansowymi.

Pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy

Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy. Jego uzyskanie poprzedza złożenie wniosku, zawierającego dane inwestora, informacje na temat planowanej budowy, jak również projekt architektoniczno-budowlany, projekt zagospodarowania działki, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i inne. Na wydanie decyzji urząd ma miesiąc, a w sprawach szczególnie skomplikowanych – dwa miesiące.

Zgłoszenie budowy to procedura bardziej uproszczona i mniej czasochłonna niż wnioskowanie o pozwolenie na budowę. Polega na wypełnieniu gotowego formularza, który zawiera szczegółowe informacje na temat inwestycji.

Przepisy prawa budowlanego jasno precyzują, jakie inwestycje wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, a które jedynie zgłoszenia budowy organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Wprowadzone niedawno zmiany uprościły przepisy budowlane, wyłączając z obowiązku posiadania pozwolenia na budowę wielu inwestycji.

Dziennik budowy

Dziennik budowy jest dokumentem rejestrującym przebieg robót budowlanych oraz wszystkich zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku ich wykonywania i mających znaczenie przy ocenie technicznej prawidłowości wykonywania budowy, rozbiórki lub montażu.

Wpisy do dziennika budowy mogą być dokonywane tylko przez uczestników budowy, do których należą: inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant, kierownik budowy, kierownik robót budowlanych, osoby wykonujące czynności geodezyjne na terenie budowy, pracownicy organów nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionych do kontroli przestrzegania przepisów na budowie – w ramach dokonywanych czynności kontrolnych.

Obecnie funkcjonuje już elektroniczny dziennik budowy, choć jego stosowanie jest ciągle dobrowolne. Elektroniczny dziennik budowy pozwala na dokonywanie wszystkich wpisów poprzez aplikację lub stronę internetową, na dowolnym urządzeniu mobilnym. Dostęp do niego możliwy jest po uprzednim zarejestrowaniu się w systemie i utworzeniu konta uczestnika procesu inwestycyjnego, uwierzytelnionego profilem zaufanym, e-dowodem lub poprzez konto w banku świadczącym usługę zaufania.

Oświadczenie kierownika budowy

Wszystkie inwestycje, dla których wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę, muszą być realizowane pod nadzorem kierownika budowy. Kierownik budowy sprawuje pieczę nad poprawnością wykonania tych prac, ich przebiegiem zgodnie ze sztuką budowlaną, jakością wbudowanych materiałów, aby zagwarantować bezpieczeństwo użytkowania stawianej budowli.

Przejęcie obowiązków kierownika budowy następuje w drodze oświadczenia, które inwestor dołącza do zawiadomienia odpowiedniego organu o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, na które to roboty jest wymagane pozwolenie na budowę.

Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych

Jeśli masz już pozwolenie na budowę lub nie otrzymałeś sprzeciwu urzędu do zgłoszonej budowy, musisz powiadomić nadzór budowlany o planowanym terminie rozpoczęcia prac. Można tego dokonać elektronicznie, listownie lub osobiście. Wymóg złożenia zawiadomienia dotyczy inwestycji budowlanej, dla której wymagane jest pozwolenie na budowę oraz niektórych inwestycji, dla których wymagane jest zgłoszenie budowy lub innych robót budowlanych.

Za rozpoczęcie budowy uznaje się wykonanie prac przygotowawczych na terenie budowy, czyli: wytyczenia geodezyjne obiektów w terenie, wykonania niwelacji terenu, zagospodarowania terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów oraz wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Jeśli chcesz wykonać powyższe prace musisz wcześniej złożyć zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Zawiadomienie potrzebne jest nadzorowi budowlanemu do prowadzenia ewidencji rozpoczynanych i oddawanych do użytkowania obiektów budowlanych. Pomaga także nadzorowi budowlanemu w kontroli budów w zakresie:

• procesu budowlanego
• zgodności realizowanego obiektu z przepisami budowlanymi i decyzją o pozwoleniu na budowę
• weryfikacji uprawnień osób odpowiedzialnych za prowadzenie robót.

Fot. Freepik