Prawo budowlane – zmiany 2024

Nowe zapisy odnoszą się do szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego oraz warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Znowelizowane zostało rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Druga nowelizacja dotyczy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r., poz. 1225).

Zmiany uchwalono w październiku 2023 r.

Nowelizacja w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego

Zmiana ta jest szczególnie istotna dla projektantów.

W nowelizacji przepisów ujednolicono i doprecyzowano sposób obliczania powierzchni całkowitej i powierzchni zabudowy budynku.

Według nowych przepisów powierzchnię zabudowy budynku pomniejsza się o powierzchnię części zewnętrznych budynku, takich jak: tarasy naziemne i podparte słupami, gzymsy, balkony oraz loggie.

Wprowadzono precyzyjną regulację w zakresie wyznaczania powierzchni całkowitej budynku - pomniejsza się ją o powierzchnię tarasów, balkonów i loggii.

Nałożony został także obowiązek umieszczenia w projekcie technicznym analizy w zakresie rozwiązań technicznych i materiałowych. Są to zmiany dotyczące akustyki, które są związane z nowelizacją rozporządzenia w sprawie warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Będzie ona wymagana dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami, budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej lub budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Nowe warunki techniczne 2024

Wprowadzone w przepisach zmiany mają ograniczyć praktyki nierespektowania przez deweloperów ogólnospołecznych wymagań stawianych dobrej architekturze. Nowe przepisy uderzą szczególnie w te firmy, które realizowały inwestycje budowlane oddając do użytku mieszkania i osiedla niefunkcjonalne, niewygodne do życia. Nowe zapisy mają podnieść standardy mieszkaniowe, poprawić komfort mieszkańców, wygodę korzystania z infrastruktury, przewidują także obowiązkowe rozwiązania dla osób ze szczególnymi potrzebami.

Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego

Zgodnie z nowymi przepisami lokal użytkowy w budynku nie może posiadać mniejszej powierzchni użytkowej niż 25 m2. Dopuszczalne są mniejsze lokale, ale tylko wówczas, kiedy znajdują się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiadają bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.

Powyższe zapisy nie dotyczą budynków zbiorowego zamieszkania (np. hotel, motel, pensjonat) oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych.

Mniejsze lokale mogą powstać w budynkach, dla których przed dniem 1 kwietnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, a organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu albo złożono oświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Większa odległość zabudowy

Zmiana dotyczy budynków o wysokości ponad 4 kondygnacji naziemnych. Niezależnie, czy ściana zwrócona do granicy działki będzie posiadała drzwi lub okna lub nie, odległość takiego budynku od granicy działki nie może być mniejsza niż 5 m. Z kolei balkon w takim budynku nie może się znajdować bliżej niż 3 m od granicy działki.

W przypadku budynków magazynowych lub produkcyjnych o powierzchni powyżej 1000 m2 między ich ścianami a ścianami istniejącego budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego będzie musiała zostać zachowana odległość co najmniej 30 m.

Więcej zieleni

Jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje inaczej, na działkach budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni oraz budynków oświaty i wychowania) co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako teren biologicznie czynny.

Z kolei na działkach przeznaczonych pod publicznie dostępny plac o powierzchni powyżej 1000 m2 co najmniej 20% jego powierzchni należy urządzić jako teren biologicznie czynny.

Te zapisy prawne mają przeciwdziałać tzw. betonozie powszechnej w naszym otoczeniu. Każdy inwestor musi przygotować określoną część przestrzeni swojej nieruchomości w taki sposób, aby mogły na niej naturalnie rosnąć roślinny - drzewa, krzewy, trawnik.

Uporządkowanie miejsc parkingowych

Obecnie liczba miejsc postojowych przewidzianych dla osób niepełnosprawnych, które mogą być zbliżone bez ograniczeń do okien budynków, stanowić będzie jedynie 6% ogólnej liczby miejsc parkingowych (ale nie mniej, niż 1).

Dotychczas możliwość lokowania uprzywilejowanych miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych bezpośrednio pod oknami mieszkań była powodem do nadużyć. Dochodziło do sytuacji, że przy wielu inwestycjach takie miejsca parkingowe zaczęły dominować, bowiem względem nich nie było obostrzeń w zakresie lokalizacji.

Więcej intymności na balkonie

Jeśli balkony sąsiednich lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym znajdują się na jednej płycie balkonowej, stosuje się między tymi balkonami pełne oddzielenie pionowe w postaci stałej przegrody. Przegroda taka musi mieć wysokość min. 2,2 m, a szerokość 2 m (lub tyle, ile wynosi szerokość balkonu). Ponadto przepuszczalność światła musi się znajdować w przedziale 30-50 %.

Ciszej w domu i mieszkaniu

Drzwi wejściowe do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej powinny mieć izolacyjność akustyczną nie mniejszą niż 37 dB.

Ściany wewnętrzne i stropy oddzielające lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym jednorodzinnym powinny spełniać wymagania akustyczne jak dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym określone w Polskiej Normie dotyczącej wymaganej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach.

Osiedla z miejscami do rekreacji

Nowe przepisy określają minimalną powierzchnię placu zabaw w odniesieniu do liczby mieszkań w wielorodzinnym budynku mieszkalnym w zespole budynków. Wskazują wymagania w zakresie wyposażenia placów zabaw, ich nawierzchni oraz ogrodzenia.

Pojawia się także obowiązek przygotowania miejsc rekreacyjnych dla osób ze szczególnymi potrzebami (dotyczy to budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub zespołu budynków wielorodzinnych, w którym znajduje się więcej niż 20 mieszkań).

Miejsca na wózki i rowery

W wielorodzinnych budynkach mieszkalnych będzie obowiązek wygospodarowania pomieszczeń przeznaczonych na przechowywanie wózków i rowerów o powierzchni min. 15 m2. Dopuszczalna będzie realizacja oddzielnego budynku gospodarczego, wiaty lub altany o takim przeznaczeniu.

Oddzielne pomieszczenie dla osób ze szczególnymi potrzebami

Wymóg wygospodarowania pomieszczenia umożliwiającego przewinięcie osoby dorosłej ze szczególnymi potrzebami dotyczy budynków:

• opieki zdrowotnej
• administracji publicznej – o powierzchni użytkowej powyżej 2000 m²
• w których prowadzona jest działalność w obszarze kultury, sportu, handlu, usług lub obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym lub lotniczym – o powierzchni użytkowej powyżej 10 000 m²
• stacji paliw – o powierzchni użytkowej powyżej 300 m² (dotyczy stacji zlokalizowanych przy autostradzie lub drodze ekspresowej).

Fot. Freepik