Umowa o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane jest pochodną umowy o dzieło. Została wyodrębniona ze względu na specyfikę obiektu budowlanego, profesjonalny charakter wykonawcy a także z uwagi na obszerne i odrębne uregulowania problematyki budowlanej w przepisach prawa administracyjnego.

Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie, a jej integralną część stanowi wymagana dokumentacja budowlana.

Co zawiera umowa o roboty budowlane?

Zgodnie z powyższą definicją, aby uznać umowę o roboty budowlane za ważną, musi ona zawierać takie zapisy, jak:

• zobowiązanie się wykonawcy do oddania przewidzianego w umowie obiektu,
• wykonanie przez wykonawcę obiektu zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej,
• zobowiązanie się inwestora do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót (przekazanie terenu budowy, dostarczenie projektu)
• zobowiązanie się inwestora do odebrania obiektu,
• zobowiązanie się inwestora do zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Ponadto powinny się w niej znaleźć takie informacje, jak:

Strony umowy, czyli inwestor (zamawiający) oraz wykonawca

Stronami umowy mogą nimi być zarówno osoby fizyczne, prawne, jak i jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Inwestorem jest podmiot zamawiający wykonanie obiektu budowlanego i finansujący inwestycję.

Wśród wykonawców zlecenia wyróżnia się wykonawcę generalnego - samodzielnie i bezpośrednio zajmuje się wykonaniem robót, wykonawcę głównego – podmiot korzystający z podwykonawców. W przypadku korzystania z podwykonawców konieczna jest zgoda inwestora.

Przedmiot i cel umowy

Przedmiot umowy to obiekt, który wykonawca zobowiązuje się wykonać. Dość istotne jest doprecyzowanie, czy będzie to np. budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, zespół budowli, stanowiących całość techniczno-użytkową z instalacjami i urządzeniami technicznymi (drogi, mosty), czy obiekty małej architektury.

Celem umowy jest oddanie przez wykonawcę gotowego obiektu

Prawa i obowiązki stron

Inwestor ma prawo do kontroli sposobu realizacji świadczenia oraz żądania wykonania zobowiązania zgodnie z umową, obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Jego obowiązkiem jest dostarczenie wszelkich projektów, planów, specyfikacji technicznych, wymaganych pozwoleń, oddanie ternu budowy wykonawcy, współdziałanie przy wykonywaniu budynku, odebranie obiektu i zapłata wykonawcy zgodnie z zapisami umowy.

Z kolei wykonawca ma prawo do wynagrodzenia i oczekiwania od inwestora podjęcia czynności związanych z przygotowaniem robót.

Obowiązkiem wykonawcy jest zabezpieczenie terenu budowy, jego sprawdzenie, zweryfikowanie poprawności przekazanej mu dokumentacji projektowej i zgłoszenie wszystkich okoliczności, które mogą przeszkodzić w wykonaniu robót. Podstawowym obowiązkiem jest oczywiście wykonanie obiektu zgodne z umową i projektem oraz normami prawa budowlanego oraz jego oddanie inwestorowi.

Wynagrodzenie

Strony określają w umowie wysokość wynagrodzenie oraz sposób zapłaty – np. w częściach po wykonaniu poszczególnych etapów prac. Ponadto wynagrodzenie może mieć formę ryczałtu lub rozliczenia kosztorysowego, obliczonego na podstawie ustalonych wskaźników po zakończeniu robót.

Terminy

Strony zapisują w umowie wszystkie istotne terminy. Będą to:

• termin przekazania terenu budowy
• termin rozpoczęcia robót przez wykonawcę
• termin zakończenia robót przez wykonawcę
• termin odbioru końcowego robót
• termin usunięcia wad wykrytych przy odbiorze, jeśli takie będą
• termin płatności wynagrodzenia.
• jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót budowlanych tak bardzo, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w umówionym terminie (art. 635 k.c.) oraz
• jeżeli wykonawca po wezwaniu realizuje nadal roboty w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową (art. 636 § 1 k.c.).

Rozwiązanie, wypowiedzenie lub odstąpienie od umowy

W umowie może być zapisane postanowienie o warunkach rozwiązania umowy na mocy obustronnego porozumienia (po dokonaniu wzajemnych rozliczeń) lub prawie do wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron, z zachowaniem ustalonych terminów.

Prawo daje inwestorowi możliwość odstąpienia od umowy w określonych sytuacjach:

Ponadto zgodnie z art. 644 k.c.: „Dopóki dzieło nie zostało ukończone, zamawiający może w każdej chwili od umowy odstąpić płacąc umówione wynagrodzenie. Jednakże w wypadku takim zamawiający może odliczyć to, co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania dzieła.”

Gwarancja zapłaty

Jeśli zażąda tego wykonawca, inwestor ma obowiązek udzielić mu gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Gwarancja taka ma uchronić wykonawcę (i podwykonawców) przed uchyleniem się inwestora od zapłaty wynagrodzenia czy nieterminową zapłatą. Gwarant (najczęściej bank lub zakład ubezpieczeniowy) zobowiązuje się do zapłaty oznaczonej sumy pieniężnej wykonawcy.

Jeżeli wykonawca nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie (nie może być krótszy niż 45 dni), może odstąpić od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Brak bowiem żądanej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora.

Fot. Freepik