Odbiór nowego mieszkania od dewelopera – na co zwrócić uwagę?

Odbiór mieszkania wymagany jest przez ustawę deweloperską. Dopiero w momencie, gdy klient nie zgłasza uchybień i konieczności poprawek, niejako zatwierdzi całokształt prac, następuje formalne przeniesienie prawa własności, czyli podpisanie ostatecznej umowy notarialnej.

Najbezpieczniej, aby w odbiorze mieszkania towarzyszył nam fachowiec. Szczególnie dotyczy to osób niezwiązanych z branżą budowlaną, niedoświadczonych, które nie są w stanie jeszcze przed użytkowaniem mieszkania wychwycić pewnych usterek, niedociągnięć, niewłaściwie wykonanych prac, niezgodności z normami. Co więcej - osoba doświadczona lepiej poradzi sobie z aspektami prawnymi podczas odbioru oraz będzie skuteczniej negocjować i odpierać ewentualną presję i bagatelizowanie naszych zarzutów przez przedstawiciela dewelopera.

Odbiór mieszkania – co sprawdzamy?

Podczas odbioru technicznego weryfikacji podlega:

• zgodność z projektem
• umówiony wcześniej standard wykończenia – sprawdzamy, czy mieszkanie nie zostało wykończone tanimi zamiennikami materiałów
• zgodność z normami budowlanymi
• występowanie widocznych usterek – zarysowania szyb, pęknięte płytki, uszkodzone drzwi itp.
• niezgodność realizacji części wspólnych (zapisany w umowie plac zabaw, ogródek)

Zaniepokoić powinny wyraźne nierówności tynku, zacieki na ścianach, rozbieżności w rozmieszczeniu ościeżnic drzwiowych i okiennych w stosunku do planu, zacinające się lub nieszczelne okna.

Warto sprawdzić spady parapetów czy balkonu, aby zagwarantowany był odpływ wody.

Deweloper powinien na tym etapie udostępnić kartę gwarancyjną czy atesty drzwi czy okien antywłamaniowych.

Odbiorowi technicznemu podlega także garaż czy komórka lokatorska – ich lokalizacja i wygląd powinny odpowiadać zapisom umowy.

Odbiór mieszkania – co zabrać ze sobą?

Jak wspomniano, najlepiej dokonywać odbioru technicznego mieszkania z pomocą fachowca, przedstawiciela firmy specjalizującej się w takiej działalności. Może się niekiedy okazać, że wskazane przez nas niedoróbki zostaną zignorowane i odrzucone ze względu na fakt, że zostały ustalone nienormowym sposobem kontroli, bez użycia specjalistycznych narzędzi pomiarowych.

Odbierając mieszkanie samemu należy się do tego wcześniej przygotować, wynotować istotne kwestie, na które należy zwrócić uwagę, przeczytać dokładnie podpisaną z deweloperem umowę, aby móc odnieść się do zapisanych w niej ustaleń. Dobrze też zabrać ze sobą umowy na prace dodatkowe (np. przesunięcie ścianki), rzuty z zaznaczeniem instalacji.

Jeśli nie korzystamy z pomocy fachowców, warto na odbiór zabrać ze sobą takie narzędzia i przedmioty jak:

• poziomica
• taśma miernicza
• kątownik
• dalmierz
• notes
• ciężarek na sznurku do mierzenia pionów
• próbnik prądu
• piłeczka – do sprawdzenia, czy podłoga jest równa
• latarka do sprawdzenia gładkości ścian
• jeśli to możliwe - wilgotnościomierz.

Do weryfikacji instalacji przyda się:

• oprawa z żarówką
• zapalniczka do sprawdzenia wentylacji
• pianka do golenia do sprawdzenia instalacji gazowej

Są usterki – i co dalej?

Jak należy postąpić, jeśli stwierdzone będą niedoróbki? Jaka jest procedura działania w takiej sytuacji?

Przede wszystkim wszelkie nieprawidłowości należy wynotować w protokole odbioru. To istotny dokument, bowiem poświadcza, że doszło do spotkania z deweloperem, podczas którego pewne wady zostały zauważone.

Każda wątpliwość powinna zostać zapisana w protokole odbioru. Nie oznacza ta, że nasza lista życzeń zostanie natychmiast przez dewelopera zrealizowana. Poza tym pewne uznane przez nas niedociągnięcia mogą mieścić się w przyjętych normach, jak choćby wielkość odchylenia ścian. Wówczas nie mamy co liczyć na jakiekolwiek działanie w tym zakresie.

Protokół odbioru

Jak wspomniano, protokół odbioru technicznego to istotny dokument, który stanowi podstawę roszczeń względem dewelopera. Jest dowodem, że stwierdzono wady w mieszkaniu i oczekuje się reakcji dewelopera.

Jeśli coś nie zostanie wpisane do protokołu, trudno będzie oczekiwać od dewelopera usunięcia niedoróbki. Nie dotyczy to sytuacji, gdy wady ujawnią się w trakcie użytkowania mieszkania. Wówczas nabywca ma prawo skorzystania z tzw. rękojmi.

Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do kwestii zawartych w protokole. W oddzielnym dokumencie informuje, którymi usterkami może się zająć.

Po przeprowadzeniu dodatkowych prac i usunięciu niedoróbek (deweloper ma na to 30 dni) następuje kolejny odbiór mieszkania.

Nabywca mieszkania z niecierpliwością oczekuje momentu otrzymania kluczy, aby swobodnie dysponować zakupioną przestrzenią i móc ją jak najszybciej aranżować i wykorzystywać na własne potrzeby. Istotne jest jednak, aby ten moment poprzedzał dokładny odbiór techniczny, bowiem w późniejszym czasie trudne będzie udowodnienie, że niedoróbki leżą po stronie dewelopera, a nie są skutkiem niedokładności naszej ekipy wykończeniowej.

Dopuszcza się także tzw. odbiór wstępny, podczas którego zostaną wynotowane wszystkie usterki, do których usunięcia zobowiązuje się deweloper. Równocześnie już mogą rozpoczynać prace własne ekipy remontowe.

Odbiór mieszkania – praktyczne informacje

Termin odbioru technicznego wyznacza deweloper, informując o nim nabywcę w formie pisemnej. To ważne, bowiem dwukrotne niestawienie się na odbiór (pomiędzy pierwszym a drugim wskazanym terminem musi upłynąć 60 dni) skutkuje możliwością odstąpienia dewelopera od umowy. Podwójne zawiadomienie dotyczy drogi pocztowej, w praktyce kontakt następuje najczęściej mailem, co nie pociąga takich konsekwencji i umożliwia indywidualne ustalenie terminu. Jeśli jednak pojawiają się problemy z ustaleniem wiążącej daty, spotkanie jest wielokrotnie przekładane, należy liczyć się z otrzymaniem pisemnego zawiadomienia drogą pocztową.

Liczba zgłoszonych przez nas usterek nie może spowodować zerwania przez dewelopera umowy. Nie wszystkie z nich zostaną zawsze uznane i naprawione, nie ma jednak obawy, że duża liczba naszych roszczeń pozbawi nas możliwości sfinalizowania zakupu.

Powierzchnia mieszkania może różnić się o 2-3 % w każdą stronę od pierwotnie ustalonej. Ostateczny pomiar sporządzany jest przez geodetę i taki plan powinien na etapie odbioru dostarczyć deweloper.

Choć na etapie odbioru mieszkania już za późno na tę poradę, to jednak bardzo istotne jest precyzyjne sporządzanie umowy z deweloperem, aby było w niej szczegółowo zapisane wszystko, czego możemy oczekiwać podczas odbioru. Unikniemy wówczas wątpliwości, że jeśli okazuje się, że w mieszkaniu nie ma prądu, to czy wynika to z usterki instalacji, niepodpisania przez nas umowy z dostawcą energii czy niedopełnienia formalności przez dewelopera.

Należy pamiętać, że odbiór techniczny mieszkania to często jeszcze nie odbiór kluczy. Lepiej nie spieszyć się z przejęciem mieszkania, jeśli pewne jego elementy wymagają poprawek, wyegzekwować usunięcie usterek i niedoróbek i dopiero wtedy sfinalizować transakcję kupna mieszkania.